Val-de-Marne · Département 94
Expert bâtiment dans le Val-de-Marne : ce qu'il y a sous les maisons du 94
Une argile responsable de 2 868 sinistres recensés dans 39 communes, 565 hectares d'anciennes carrières de calcaire et 104 de gypse sous les coteaux, une Seine et une Marne qui se rejoignent à Alfortville avec 27 villes classées inondables. Ici, ce qui coûte cher est sous la dalle, sous la rue ou au fond de la cave, pas dans le salon.
Le sol
L'argile du Val-de-Marne : quatrième département de France pour la facture.
Carte du BRGM en 2003, refaite en 2007, plan de prévention en 2018 : entre-temps, 2 868 sinistres ont été recensés.
Deux cartes, un même terrain
Une argile absorbe l'eau de l'hiver et la rend à l'été. Sous une maison, ce va-et-vient n'est jamais uniforme, le côté planté d'arbres est pompé plus fort et la véranda ajoutée repose moins profond que le corps principal : c'est cet écart qui fend la maçonnerie. Le BRGM a publié la première carte du Val-de-Marne en mai 2003, un rapport de 133 pages : sur 238,48 kilomètres carrés d'affleurements, 37 % en aléa fort, flancs des coteaux et plateau oriental, 4,5 % en moyen, 40,7 % en faible dans la plaine de la confluence, 18 % en nul.
La carte refaite en 2007, celle de Géorisques et du plan de prévention, donne 10,7 % en aléa fort, 17,8 % en moyen, 70,1 % en faible et 1,4 % a priori non argileux. La zone rouge est passée de 37 à 10,7 % sans qu'une pelletée de terre ait changé de nature. Une bonne part du « moyen » d'aujourd'hui était en fort quatre ans plus tôt.
Où les maisons ont réellement bougé
En 2003, le BRGM comptait 1 231 sinistres déclarés, dont 1 169 localisés sur les versants des vallées urbanisées et les plateaux de l'est, sixième rang national pour le coût des indemnisations. L'actualisation de juin 2007 a porté le compte à 2 868 sites dans 39 communes, et le Val-de-Marne était monté au quatrième rang. Au 31 août 2007, 39 communes sur 47 avaient été reconnues au moins une fois en catastrophe naturelle sécheresse, par 78 arrêtés.
La densité en dit plus que le total : 1 253 sinistres sur les 26,12 kilomètres carrés d'aléa fort, environ 48 par kilomètre carré ; 873 sur les 43,49 d'aléa moyen, une vingtaine ; 742 sur les 171,06 d'aléa faible, quatre. Les zones pavillonnaires en aléa fort ou moyen couvrent 28 % du territoire et portent 74 % des dégâts. Ce n'est pas la surface d'argile qui compte, c'est le nombre de pavillons posés dessus.
Huit formations, et le plateau de Brie en tête
Le rapport de 2003 retient huit formations en aléa fort, en tête les limons de plateaux sur l'argile à meulières de Brie, environ 44,1 kilomètres carrés, puis l'argile à meulières elle-même, 17,1, l'argile verte de Romainville avec les glaises à cyrènes, 12, et les marnes supragypseuses, 11,3. Ces huit formations couvrent 37 % du département et ont produit 72 % des sinistres. L'argile à meulières de Brie, c'est le plateau de l'est : 56,20 % du territoire de Villiers-sur-Marne en aléa fort, 33,51 % à Ormesson, 30,21 % à Villecresnes. Et c'est là que se bâtissent le plus de maisons : Champigny, Fontenay-sous-Bois, Sucy et Villiers délivraient chacune 50 à 80 permis par an, Le Perreux et Saint-Maur environ 120, la moitié des permis de maisons du département en 2008.
Comment cela se lit sur un pavillon de Champigny ou de Villiers
Le pavillon type du plateau, meulière ou parpaing enduit sur semelles peu profondes, a presque toujours un garage ou une véranda ajoutés plus tard sur des fondations moins profondes. Nous n'y cherchons pas une grande lézarde mais un faisceau : une fissure oblique depuis le linteau d'une fenêtre d'angle, sa réplique dans la chambre derrière, un joint ouvert entre le corps principal et l'extension, un dallage de garage détaché de ses plinthes. Les limons qui recouvrent l'argile s'amincissent en rebord de plateau et sur les versants vers la Marne, où elle remonte au niveau des fondations. Notre guide sur les fissures de maison montre ces tracés un par un.
Le plan de 2018, et les trois communes hors périmètre
Le PPR retrait-gonflement, prescrit le 9 juillet 2001 sur 33 communes, a été approuvé le 21 novembre 2018 par l'arrêté préfectoral 2018/3846 : Saint-Maur, Le Perreux, Nogent, Bry, Champigny, Villiers, Sucy, Créteil, Villejuif, Cachan ou Fresnes en font partie, et l'état des risques du vendeur doit le mentionner. Trois communes restent hors périmètre avec des zones en aléa fort, Vitry-sur-Seine sur 4,88 % de son territoire, Thiais sur 5,43 % et Villeneuve-le-Roi sur 0,51 %, où un nouveau plan pourra être prescrit. Acheter sans PPR ne veut pas dire acheter sans argile.
Sources : BRGM, rapport RP-52224-FR, mai 2003 · Préfecture du Val-de-Marne, note de présentation du PPR argiles, 2018 · Préfecture, mouvements de terrain · Ville de Nogent-sur-Marne, le PPR argiles · Géorisques
Le sous-sol
565 hectares de calcaire, 104 de gypse, et un plan attendu depuis 2001.
Le 94 a fourni à Paris sa pierre à bâtir et son plâtre. Les vides sont restés, et le premier plan de prévention n'a été approuvé qu'en février 2026, sur neuf communes.
Ce qui a été creusé, et à quelle profondeur
Le sous-sol a été exploité dès l'Antiquité pour le calcaire grossier, le gypse du plâtre, la craie et l'argile. Il en reste 565 hectares d'anciennes carrières de calcaire et 104 hectares de carrières de gypse, contre 770 hectares de calcaire sous Paris et 1 014 dans les Hauts-de-Seine, et 2 613 hectares sous-minés pour toute la petite couronne selon l'Institut Paris Region.
La profondeur commande le désordre. À Ivry-sur-Seine, 126,4 hectares connus sur trois niveaux, des vides de 1,20 à 2,60 mètres entre 6 et 20 mètres sous la surface, et des carrières à ciel ouvert remblayées sur 8,50 à 16 mètres de matériaux médiocres. À Arcueil, environ 122 hectares en souterrain, avec des galeries jusqu'à 3 mètres qui peuvent monter en fontis, et 115 hectares à ciel ouvert remblayés au fond de la vallée de la Bièvre. À Créteil, des galeries de 0,85 à 3 mètres entre 7 et 14 mètres, pas toujours remblayées, qui se prolongent sous Maisons-Alfort.
Villejuif est à part : des carrières de gypse de plus de 9 mètres de hauteur, parfois sur deux étages, sous moins de 30 mètres de recouvrement, mal connues, que l'Inspection générale des carrières ne peut plus visiter faute d'accès, avec un risque de fontis de grande ampleur. À Thiais, le gypse a été pris entre 39 et 44 mètres, sans visite possible non plus. Une galerie à 7 mètres sous Créteil peut percer dans un jardin, un remblai de 16 mètres à Ivry tasse pendant des décennies, une cavité de gypse sous Villejuif se manifeste rarement avant de céder.
Qui détient la carte, et ce que dit le plan de 2001
Le 94 est absent de l'inventaire des cavités de Géorisques. La carte appartient à l'Inspection générale des carrières, service de la Ville de Paris créé le 4 avril 1777, qui intervient ici en vertu d'une convention du 8 juillet 2002 avec le Conseil départemental. En 2024, elle a rendu 463 avis sur des permis du département et traité 4 716 demandes de renseignements, délai moyen d'un jour.
Le plan de prévention des affaissements et effondrements a été prescrit le 1er août 2001 par l'arrêté 2001-2822 sur 22 communes en six secteurs : Arcueil, Cachan, Gentilly, L'Haÿ-les-Roses, Ivry, Le Kremlin-Bicêtre, Thiais, Vitry et Villejuif ; Fontenay-sous-Bois et Nogent ; Charenton-le-Pont et Saint-Maurice ; Joinville-le-Pont, Saint-Mandé et Saint-Maur ; Bonneuil, Créteil et Maisons-Alfort ; Champigny, Chennevières et Ormesson. Les études d'aléa se sont étalées de 2003 à 2018, et jusqu'en 2024 aucune commune n'avait de plan approuvé. Le secteur de Grand-Orly Seine Bièvre a abouti le premier, après des réunions publiques du 24 septembre au 29 octobre 2024 : arrêté 2026/00715 du 19 février 2026. Dans ces neuf communes, lisez ce règlement tout neuf avant de budgéter une extension ou un sous-sol.
Le réflexe, et ce que nous lisons en surface
L'établissement public territorial demande à ses habitants de signaler toute dépression du sol de plus d'un mètre de diamètre et de plus de 30 centimètres de profondeur : c'est un fontis naissant. Sans descendre sous terre ni sonder, nous relevons une cuvette dans une allée, un puits rebouché, un mur de clôture qui part en avant, une lézarde large sans le tracé de l'argile, et en cave les piliers ou injections d'un confortement passé. Avant l'offre, commandez le renseignement de l'IGC et lisez l'état des risques ; le rapport dit ensuite si un bureau d'études doit passer avant votre signature.
Sources : IGC, rapport d'activité 2024, Val-de-Marne · Préfecture, PPRN affaissements et effondrements · Institut Paris Region, anciennes carrières souterraines, 2024 · Grand-Orly Seine Bièvre, anciennes carrières
L'eau
La Seine, la Marne, et 4 730 hectares sous plan de prévention.
Les deux rivières se rejoignent à Alfortville. Le Conseil général compte 27 villes classées inondables sur 47, un cinquième du département sous l'eau pour une crue comparable à celle de 1910, et 250 000 habitants directement concernés.
Poste 12 · Humidité
Neuf dixièmes des zones inondables sont bâtis, et presque tous ont une cave.
Le Conseil général l'écrit lui-même : les zones inondables du département sont urbanisées à 90 % et les sous-sols y sont utilisés de façon quasi systématique, caves, chaufferies, parkings. Nous commençons donc par le sous-sol.
Le PPRI de la Marne et de la Seine
Prescrit le 20 avril 1998 pour 24 communes et approuvé le 28 juillet 2000, il a été révisé après une étude hydraulique et approuvé de nouveau le 12 novembre 2007 par l'arrêté 2007/4410. Il couvre 24 communes, d'Ablon à Vitry, Alfortville, Créteil, Ivry, Joinville, Saint-Maur ou Le Perreux comprises. L'aléa croise un modèle numérique de terrain et un modèle hydraulique calé sur la crue de 1910, sur 4 730 hectares de zones inondables ; le zonage de Charenton-le-Pont a été modifié le 7 décembre 2023 pour le projet Charenton-Bercy. Un PPRI de la vallée de l'Yerres, approuvé le 18 juin 2012, couvre Mandres-les-Roses et Périgny-sur-Yerres. Une cave aménagée dans ce périmètre se discute, elle ne s'improvise pas.
1910, 1982, 2016, 2018 : l'échelle des crues
Le 28 janvier 1910, la Seine a atteint 8,62 mètres à Paris-Austerlitz, puis 6,16 mètres le 14 janvier 1982. En juin 2016, 6,10 mètres, cinq centimètres sous 1982. Cette crue dépassait vingt ans de période de retour sur la Seine, mais cinq ans seulement sur la Marne francilienne, dont les niveaux à Créteil étaient commandés par la Seine. En janvier 2018, la Marne à Créteil a culminé à 3,94 mètres contre 4,02 en 2016, la Seine à Paris à 5,88, et la montée fut lente, 20 centimètres par jour contre près d'un mètre par jour en 2016.
À Créteil, Saint-Maur ou Joinville, la hauteur d'eau devant la maison dépend donc autant de la Seine que de la Marne, et une crue lente laisse aux caves le temps de se remplir par la nappe sans que le fleuve ait franchi les 30 kilomètres de murettes du Conseil général.
Ce que nous regardons dans une cave d'Alfortville ou du Perreux
La ligne de dépôt sur les murs et sa hauteur, les scellements rouillés à une cote régulière, le bas des portes gonflé, les compteurs remontés sur une console récente, la pompe de relevage et son clapet, la hauteur du plancher bas par rapport à la rue. Dans un immeuble, le parking et la chaufferie en sous-sol sont les premiers locaux que nous demandons à ouvrir : une chaufferie noyée est un sinistre de copropriété, payé au tantième. Notre guide sur l'humidité dans une maison sépare la marque ancienne du phénomène actif. Chaque rapport porte aussi les autres risques à l'adresse avec un extrait de carte : les 47 communes sont en sismicité 1, très faible, et en radon de catégorie 1, le plus faible.
Sources : DRIEE, modification du PPRI Marne et Seine à Vitry, 2014 · Préfecture, inondations · Conseil général, crues et inondations · DRIEE, crue de 2016 · DRIEE, crue de 2018 · Légifrance, décret 2010-1255 · Géorisques, radon
Le bâti
Trois logements sur quatre sont des appartements, et 57 % du parc date de 1946 à 1990.
Au recensement de 2023, l'INSEE compte 676 858 logements dans le Val-de-Marne : 524 229 appartements, 77,5 %, et 138 188 maisons, 20,4 %, contre 22,9 % en 2012.
Famille E · Copropriété
Le lot se rénove à votre rythme. L'immeuble se paie au tantième.
Avec 43,7 % de propriétaires pour 54 % de locataires, les gros travaux se votent lentement. Les procès-verbaux disent ce qui a été reporté, et depuis quand.
1946 à 1990 : béton, chauffage collectif et amiante
29,9 % des résidences principales datent de 1946 à 1970 et 27,2 % de 1971 à 1990 : grands ensembles de Créteil, Vitry, Champigny ou Villejuif, copropriétés en béton à chauffage collectif, pavillons de lotissement des plateaux. Dans les immeubles, nous regardons les éclats en sous-face de balcons, signes d'aciers qui rouillent sous un enrobage trop mince, les joints de façade, les colonnes montantes, la chaufferie et la ventilation. Tout immeuble dont le permis est antérieur au 1er juillet 1997 se vend avec un repérage amiante, soit ici l'essentiel des 86 % de résidences principales achevées avant 2006 ; nous vérifions si le dossier technique amiante des parties communes a été actualisé. Les pavillons de la même époque ont des semelles peu profondes, des extensions successives et des installations d'origine : la fissure d'abord, puis le tableau électrique, la chaudière et les combles.
Avant 1946 : meulière, brique, plomb et termites
5,0 % des résidences principales datent d'avant 1919 et 11,0 % de 1919 à 1945 : villas des bords de Marne à Nogent, au Perreux, à Bry, Joinville ou Saint-Maur, en meulière et brique sous des toitures découpées. Nous regardons les abouts de solives en cave, les linteaux métalliques rouillés, les enduits ciment posés après coup sur une meulière qui doit respirer, les noues et la zinguerie, que notre guide sur la toiture passe en revue depuis le sol. Le constat de risque d'exposition au plomb est dû pour tout logement construit avant le 1er janvier 1949. Et le Val-de-Marne figure parmi les 29 départements partiellement termités sur la carte ministérielle au 1er janvier 2019 : selon la commune, un état parasitaire peut être exigé.
Après 1990 : 27 % du parc, dont une part en zone inondable
13,0 % des résidences principales datent de 1991 à 2005 et 13,9 % de 2006 à 2020. Une part de ces programmes s'est bâtie dans les 24 communes du PPRI, avec des parkings enterrés et des cuvelages : nous y regardons les pompes, les joints de voile et les fissures de retrait du béton.
Le ravalement à Vincennes, et ce qu'il faut lire avant l'offre
L'article L126-2 du code de la construction et de l'habitation permet d'imposer un ravalement au moins tous les dix ans à Paris et dans les communes inscrites sur une liste administrative. Dans le 94, Vincennes y est inscrite par arrêté préfectoral depuis le 6 août 2007. Pour un appartement vincennois, la date du dernier ravalement se cherche dans les procès-verbaux avant l'offre : une injonction qui tombe six mois après votre signature se paie au tantième.
Sources : INSEE, dossier complet du Val-de-Marne, 2023 · Ville de Vincennes, ravalement · Légifrance, article L126-2 · Ministère, carte termites 2019 · Légifrance, plomb et amiante · Légifrance, article R1334-14
Les chiffres
La surface de plancher fixe l'honoraire. Rien d'autre.
Nous n'affichons pas de prix au mètre carré pour le 94 : ils ne disent rien de l'état d'un bien. Voici les chiffres qui pèsent vraiment sur votre budget.
Des logements du 94 sont des maisons
138 188 maisons pour 524 229 appartements. Grille fixe pour une maison, devis moins cher pour un appartement.
INSEE, recensement 2023Le délai moyen de l'IGC pour un renseignement
4 716 demandes traitées en 2024 dans le Val-de-Marne. Présence et nature des anciennes carrières sous la parcelle : à demander avant l'offre, pas après.
Inspection générale des carrières, rapport 2024De zones inondables sous le PPRI
Dans 24 communes, sur la base de la crue de 1910. Le zonage décide de ce que vaudra une cave aménagée.
PPRI de la Marne et de la Seine, 2007Notre honoraire pour une maison
399 € jusqu'à 70 m² de surface de plancher, 549 € de 70 à 150, 669 € de 150 à 250, 829 € au-delà, déplacement compris dans les 47 communes. Urgence sous 72 heures, 50 € en plus.
La grille complète est sur notre page tarifsUn exemple. Un pavillon de Sucy-en-Brie, 110 mètres carrés de surface de plancher sur sous-sol, avec un garage accolé, entre dans la tranche de 70 à 150 : 549 euros, déplacement compris, contrat signé avant la visite, rendez-vous sous 8 jours, rapport sous 48 heures ouvrées. Deux à trois heures sur place, fissures, joint du garage, eaux pluviales, sous-sol, tableau, chaudière, combles. Un trois-pièces de 1968 à Créteil fait l'objet d'un devis plus bas. Face à cela, une reprise en sous-œuvre se chiffre à un tout autre ordre de grandeur, et personne ne vous en parlera le jour de la visite.
Notre intervention dans le 94
Dans le Val-de-Marne, nous arrivons avec la carte d'aléa et le plan de l'IGC en tête.
Les 25 points de contrôle ne changent pas d'un département à l'autre, le temps passé sur chacun si. Le principe est sur notre page l'expertise avant achat immobilier, la liste complète sur celle des 25 points vérifiés.
Génie civil, génie climatique, bâtiment tous corps d'état, expertise après sinistre : c'est de là que viennent nos experts. Ils ne vendent aucun travaux et ne recommandent personne. Un extrait réel est sur la page le rapport.
Nos limites
Quatre questions du Val-de-Marne où nous passons la main.
Dans chacun de ces cas, nous le disons pendant la visite et l'écrivons dans le rapport, avec le métier qui doit prendre la suite.
Réclamez l'état des risques dès la première visite, il est gratuit. Dans le 94, il doit faire apparaître le PPR retrait-gonflement dans ses 33 communes, le PPRI dans ses 24, et le plan carrières dans les neuf communes du secteur approuvé en février 2026. Ayez-le sous la main le jour de notre visite. Un désordre visible avant la signature ne fera jamais un vice caché, et notre guide sur le vice caché explique pourquoi.
Vous hésitez entre le 94 et ses voisins ? Nous intervenons aux mêmes conditions à Paris, en Seine-Saint-Denis, de l'autre côté de la Marne, et en Seine-et-Marne, où le plateau de Brie et son argile continuent au-delà de Villecresnes.
Questions fréquentes
Sept questions d'acheteurs du Val-de-Marne.
Que coûte une expertise dans le 94, et venez-vous à Villecresnes comme à Gentilly sans supplément ?
Pour une maison, 399 euros jusqu'à 70 mètres carrés de surface de plancher, 549 euros de 70 à 150, 669 euros de 150 à 250, 829 euros au-delà. Le déplacement est compris dans les 47 communes, du plateau briard aux portes de Paris : aucune majoration selon la ville. Un appartement s'expertise sur devis, pour moins cher. Rendez-vous sous 8 jours, sous 72 heures en urgence pour 50 euros de plus, contrat signé avant la visite, rapport sous 48 heures ouvrées.
Comment savoir si une maison d'Arcueil, d'Ivry ou de Villejuif est bâtie au-dessus d'une ancienne carrière ?
Géorisques ne vous le dira pas, son inventaire des cavités ignore la petite couronne. Les plans sont tenus par l'Inspection générale des carrières de la Ville de Paris, qui a traité 4 716 demandes de renseignements pour le Val-de-Marne en 2024, avec un délai moyen d'un jour. Demandez-lui un renseignement sur la parcelle avant votre offre, et lisez l'état des risques du vendeur. Nous lisons ensuite la surface et la cave, sans conclure à la place d'un bureau d'études.
Une cave à Alfortville, à Joinville ou au Perreux ne prend-elle l'eau que si la Marne déborde ?
Non. La nappe qui accompagne les deux rivières monte avec elles, et une crue lente comme celle de janvier 2018, 20 centimètres par jour, laisse aux sous-sols le temps de se remplir sans que l'eau ait franchi la murette. À Créteil, le niveau de la Marne dépend aussi de la Seine, qui freine l'écoulement à la confluence. Nous cherchons la ligne de dépôt, les scellements rouillés, la hauteur des compteurs et la pompe de relevage.
Faut-il une expertise pour un appartement des années 1960 à Créteil, à Vitry ou à Champigny ?
C'est le bien le plus courant du département : 77,5 pour cent des logements sont des appartements et 57 pour cent des résidences principales datent de 1946 à 1990. Le lot, vous le rénoverez quand vous voudrez. L'immeuble, lui, vous enverra ses appels de fonds : balcons dont le béton éclate, ravalement, colonnes montantes, chaufferie, ascenseur, confortement du sous-sol, votés en assemblée et payés au tantième. Nous examinons le lot, les parties communes et le dossier du syndic. Sur devis, pour moins cher qu'une maison.
Saint-Maur est classée en aléa faible : pourquoi y a-t-il quand même des maisons fissurées ?
Parce que l'argile n'est pas la seule chose qui bouge. La note du plan de prévention le dit : Saint-Maur-des-Fossés est à 98,47 pour cent en aléa faible, mais la plupart de ses sinistres se situent sur d'anciennes carrières à ciel ouvert remblayées. Un remblai tasse pendant des décennies, surtout quand une canalisation fuit dedans, et la maison suit. Une fissure isolée ou un dallage en cuvette nous y font poser la question du remblai avant celle de la sécheresse.
Termites, plomb, amiante dans le Val-de-Marne : quels diagnostics le vendeur vous doit-il ?
Le repérage amiante pour tout bien dont le permis est antérieur au 1er juillet 1997, soit l'essentiel des 86 pour cent de résidences principales achevées avant 2006. Le constat de risque d'exposition au plomb pour tout logement construit avant le 1er janvier 1949. L'état parasitaire selon la commune : le Val-de-Marne est classé partiellement termité sur la carte ministérielle au 1er janvier 2019. Ces trois documents relèvent d'un diagnostiqueur certifié ; nous relevons ce qui les rend urgents à lire.
Que change le PPR argiles de 2018 si vous achetez à Champigny, à Villiers ou à Sucy ?
Le plan, prescrit le 9 juillet 2001 et approuvé le 21 novembre 2018 sur 33 communes, est une servitude qui s'impose à toute construction nouvelle et à tout permis, extension comprise, et doit figurer dans l'état des risques remis par le vendeur. Pour une maison déjà bâtie, il n'impose rien de rétroactif : il dit dans quelle zone d'aléa vous êtes. À Villiers-sur-Marne, 56,20 pour cent du territoire est en aléa fort. Nous prenons la carte avec nous, et nous vous disons si une étude de sol doit précéder votre offre.
Prise de rendez-vous avec le vendeur ou l'agence, durée sur place, règlement, relecture du rapport : le reste est sur notre page questions fréquentes.
Vous achetez dans le Val-de-Marne ?
Argile, carrières, Seine et Marne : nous venons avec le 94 en tête, regardons la maison ou le lot, le sous-sol et le dossier. Rendez-vous sous 8 jours, rapport sous 48 heures ouvrées, maison de 399 à 829 €, appartement sur devis, déplacement compris.