Hauts-de-Seine · Département 92
Expert bâtiment dans les Hauts-de-Seine : ce qu'il y a sous les maisons et les immeubles du 92
Une argile qui a hissé le département au 17e rang national pour le coût des sinistres, un plan de prévention des risques carrières dans chacune des 36 communes, une Seine sous plan de prévention dans 18 villes. Ce qui coûtera cher est sous le pavillon ou dans les parties communes, et ne se voit pas à la visite.
Le sol
L'argile des Hauts-de-Seine : peu de surface, beaucoup de dossiers.
Moins d'un dixième du territoire est en aléa fort, et le département figure pourtant parmi les plus indemnisés de France : ces kilomètres carrés sont couverts de pavillons.
Ce que le BRGM a cartographié en 2007
Le retrait-gonflement, c'est un sol argileux qui se tasse à la sécheresse et se dilate aux pluies ; la maison suit inégalement, et le mur cède à l'angle d'une ouverture. Le BRGM a cartographié cet aléa dans les Hauts-de-Seine en juin 2007 : sur 175,12 kilomètres carrés, 9,73 % sont en aléa fort, environ 17 kilomètres carrés, 16,69 % en aléa moyen, 28,23 % en aléa faible et 45,35 % en aléa nul à négligeable.
Et pourtant le même rapport classe le département au 17e rang national pour le coût cumulé des sinistres indemnisés entre 1991 et 2002. Le sujet n'est pas la surface d'argile, c'est ce qui est bâti dessus : l'habitat individuel occupe 38,35 % des 82,68 kilomètres carrés urbanisés, et le BRGM y compte 704 sinistres pour 100 kilomètres carrés urbanisés. Dans un département où le pavillon est minoritaire, c'est le pavillon qui encaisse.
Quatre formations pour plus d'un tiers des sinistres
Sur 25 formations géologiques, 19 sont argileuses ou marneuses et portent 557 des 584 sinistres localisés. Quatre seulement sont en aléa fort : l'argile verte de Romainville, 6,63 kilomètres carrés d'affleurement, les marnes supragypseuses, 5,78, les marnes à huîtres, 2,81, et l'ensemble fausses glaises, sables d'Auteuil, argile plastique et conglomérat de Meudon, 1,81. Réunies, elles ne représentent que 11,5 % de la surface urbanisée, mais 37,5 % des sinistres s'y sont produits, 219 sur 584. Nous ne demandons pas au vendeur s'il y a de l'argile, nous regardons comment la maison y a réagi.
Antony, Chaville, Clamart : la carte des arrêtés
Les 584 sinistres localisés jusqu'en février 2005 se répartissent dans 14 des 36 communes. Entre le 19 juillet 1991 et le 1er février 2005, 22 arrêtés de catastrophe naturelle sécheresse ont produit 45 reconnaissances communales : Antony en a obtenu 7, seule commune à ce niveau, Chaville 6, Clamart 5. Au 11 novembre 2007, le BRGM comptait 26 arrêtés pour 18 communes, la moitié du département.
Antony d'abord : sa mairie a transmis au BRGM 1 090 adresses sinistrées pour la seule sécheresse de l'été 2003, plus de 65 % des sinistres recensés dans le département, au point que le BRGM les a écartées de son calcul. Dans ces communes, la bonne question au vendeur n'est pas « y a-t-il eu des fissures ? » mais « quels travaux ont suivi ? ». Une reprise en sous-œuvre documentée vaut mieux qu'une façade fraîchement enduite.
Comment cela se lit sur un pavillon du 92
Le pavillon type du sud du département date de 1946 à 1970, en agglomérés de ciment enduits sur des semelles filantes peu profondes, souvent agrandi plus tard sur des fondations différentes. Un mouvement de sol y laisse une signature : une fissure oblique qui part de l'angle d'une baie, plus ouverte en haut qu'en bas parce que l'angle de la maison tourne, sa réplique à l'intérieur, un joint qui s'ouvre entre le corps principal et l'extension, un dallage qui se détache des plinthes. Le guide sur les fissures de maison montre ces familles côte à côte.
Par courrier du 11 février 2021, le préfet a diffusé la carte d'exposition BRGM de 2019 annexée à l'arrêté du 22 juillet 2020, en rappelant que le retrait-gonflement est le premier poste de l'assurance dommages-ouvrage pour les maisons individuelles. Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, la vente d'un terrain non bâti en zone moyenne ou forte s'accompagne d'une étude géotechnique ; une maison déjà construite n'y est pas soumise, et c'est à nous de vous dire quand les indices la justifient.
Sources : BRGM, rapport RP-53867-FR, aléa retrait-gonflement, 2007 · BRGM, rapport RP-55961-FR, PPR retrait-gonflement, 2007 · Courrier du préfet des Hauts-de-Seine du 11 février 2021, annexé au PLUi de Vallée Sud Grand Paris
Le sous-sol
Trente-six communes, trente-six plans de prévention carrières.
Le département a fourni à Paris une partie de sa pierre, de sa craie et de son plâtre. Les vides sont restés sous les maisons, et un service de la Ville de Paris les surveille pour le 92 depuis 1969.
Un service parisien pour le sous-sol du 92
L'Inspection générale des carrières, service de la Ville de Paris, gère le risque lié aux anciennes carrières et à la dissolution du gypse dans les Hauts-de-Seine en vertu d'une convention du 21 mars 1969 avec le Conseil départemental. Le sous-sol a été exploité pour le calcaire, la craie, le gypse, la glaise et le sable. Son bilan 2021 donne la mesure du sujet : 759 avis sur des autorisations d'urbanisme, 71 chantiers contrôlés, 68 récépissés de travaux de confortation, 22 incidents liés au sous-sol et 16 682 demandes de renseignements sur la présence de carrières au droit d'une parcelle, dont 568 pour la seule commune d'Antony. Le vide n'a pas besoin d'être sous la maison : une galerie sous la rue ou sous la parcelle voisine suffit à faire bouger un mur de clôture ou un pignon.
Les arrêtés qui valent plan de prévention
Toutes les communes disposent d'un plan de prévention des risques carrières, approuvé directement ou par un arrêté pris au titre de l'ancien article R 111-3 du code de l'urbanisme. Pour Antony, Bagneux, Clamart, Fontenay-aux-Roses, Issy-les-Moulineaux, Malakoff, Meudon, Montrouge, Nanterre, Puteaux, Rueil-Malmaison, Sceaux, Sèvres, Suresnes, Vanves et Ville-d'Avray, c'est l'arrêté préfectoral du 7 août 1985 qui délimite les zones de risque ; Châtillon relève d'un arrêté du 27 janvier 1986 et Courbevoie du 25 novembre 1985. Chaville a son propre plan, approuvé le 29 mars 2005, étendu en 2017, puis révisé par l'arrêté DCPPAT n° 2021-51 du 26 avril 2021 ; Saint-Cloud a le sien depuis le 2 juin 2006.
Meudon est le cas à suivre : un plan y a été prescrit par arrêté n° 2003-096 du 15 avril 2003 et il est toujours en cours, avec une réunion publique annoncée le 14 octobre 2026 et une enquête publique prévue au premier semestre 2027. Si vous achetez à Meudon avec un projet d'extension, le règlement qui s'appliquera à votre parcelle n'est pas encore écrit.
Ce qu'il y a dessous, commune par commune
La profondeur change tout. À Châtillon, plus de 90 % du territoire communal est concerné : calcaire grossier entre 8 et 45 mètres sur trois niveaux, gypse au sud jusqu'à 70 mètres avec des vides de 5 mètres de hauteur. À Clamart, tout est au nord : craie à 35 mètres, calcaire entre 10 et 30 mètres, gypse de 12 à 70 mètres, et d'anciennes sablières remblayées avec des matériaux médiocres sur 18 mètres d'épaisseur. À Sèvres, le calcaire du versant nord laisse des vides de 3,3 mètres vers 30 mètres de profondeur et les visites y révèlent des fontis ; à Chaville, le même calcaire n'est qu'à 7 mètres. À Antony, le gypse des versants de la Bièvre a laissé des vides de 4 à 5 mètres qu'aucune galerie visitable ne permet plus d'inspecter.
Une galerie à 7 mètres sous Chaville peut monter en fontis jusqu'à percer une terrasse, un remblai de 18 mètres à Clamart tasse pendant des décennies, et le gypse se dissout dès qu'une canalisation fuit au-dessus. Ni les mêmes signes, ni les mêmes réponses.
Le réflexe avant l'offre, et ce que nous en faisons
Ne cherchez pas le 92 sur la carte des cavités de Géorisques : l'information est à l'IGC et dans l'état des risques que le vendeur doit vous remettre. Nous lisons la surface : une cuvette dans un dallage de garage, un ancien puits comblé, un mur de soutènement qui bombe, une fissure large et isolée sans le dessin en escalier de l'argile, et en cave d'immeuble les piliers et injections de confortation. Le rapport dit ensuite si un bureau d'études doit passer avant votre signature.
Sources : Inspection générale des carrières, rapport annuel 2021, Hauts-de-Seine et fiches communales · Préfecture des Hauts-de-Seine, risque mouvements de terrain : Chaville, Meudon, Rueil-Malmaison
L'eau
Dix-huit communes sous le plan de prévention de la Seine.
Deux boucles du fleuve enserrent le département. La crue de référence date de 1910, et les murettes de berge ne sont calées que sur celle de 1924.
Poste 12 · Humidité
Un parking à Boulogne reste concerné, même sans crue.
Les cartes du plan ignorent la nappe. Son règlement réserve les sous-sols au stationnement, parce qu'ils peuvent rester en eau des semaines.
Le plan de prévention de la Seine dans le 92
Approuvé par arrêté préfectoral du 9 janvier 2004 et modifié en dernier lieu par l'arrêté n° 2024-508 du 9 décembre 2024, le PPRI couvre 18 communes : Asnières-sur-Seine, Bois-Colombes, Boulogne-Billancourt, Clichy, Colombes, Courbevoie, Gennevilliers, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Meudon, Nanterre, Neuilly-sur-Seine, Puteaux, Rueil-Malmaison, Saint-Cloud, Sèvres, Suresnes et Villeneuve-la-Garenne. Sa crue de référence est celle de janvier 1910 : 8,62 mètres au pont d'Austerlitz, 2 400 mètres cubes par seconde, 51 jours de crue dont 13 proches du maximum, atteint le 28 janvier après douze jours de montée continue.
Les cartes d'aléa reportent la ligne d'eau de 1910 sur le terrain naturel, très fort au-delà de 2 mètres d'eau, fort entre 1 et 2 mètres, avec un zonage de la zone rouge A à la zone violette D. Détail méconnu : d'Issy-les-Moulineaux à la boucle nord, les berges sont protégées par des murettes calées sur la crue de 1924, 7,32 mètres à Austerlitz. Une crue de type 1910 passe par-dessus.
2016 et 2018, les deux crues que les caves ont retenues
En juin 2016, la Seine a atteint 6,10 mètres à Paris-Austerlitz, cinq centimètres sous la crue de 1982, d'occurrence environ vingtennale ; en janvier 2018, 5,88 mètres. Et pourtant, à Chatou, en aval du département, 2018 a dépassé 2016, 5,47 mètres contre 5,40, à cause de la crue simultanée de l'Oise : pour la boucle de Nanterre, de Rueil-Malmaison et de Colombes, la hauteur d'eau devant un immeuble ne se déduit pas de celle de Paris.
Ces crues ont laissé des marques que nous cherchons : une ligne de dépôt à hauteur constante sur les murs d'un parking, des scellements rouillés à la même cote, des compteurs remontés, une pompe de relevage installée après coup. Le guide sur l'humidité dans une maison explique comment distinguer une trace ancienne d'un phénomène actif.
Les autres risques à l'adresse
Dans un immeuble en zone du plan, une nappe qui noie la chaufferie ou la machinerie d'ascenseur plusieurs semaines est un sinistre de copropriété, réglé en assemblée, à plusieurs. Chaque rapport comporte en outre un extrait de carte pour l'inondation, l'argile, le radon et la sismicité : le 92 est en zone de sismicité 1, très faible, et les communes interrogées sur Géorisques pour le radon, Antony, Chaville, Meudon et Nanterre, ressortent en catégorie 1, potentiel faible.
Sources : Préfecture des Hauts-de-Seine, risque inondation · PPRI de la Seine dans les Hauts-de-Seine, note de présentation, DRIEAT, 2022 · DRIEAT Île-de-France : la crue de 1910, retour d'expérience 2016, retour d'expérience 2018 · Légifrance, article D563-8-1 · Géorisques, radon
Le bâti
Neuf logements sur dix sont des appartements. Le dixième est un pavillon sur l'argile.
Au recensement de 2023, l'INSEE compte 846 710 logements dans le département : 10,6 % de maisons, 89 701, contre 88,1 % d'appartements, 745 678. Acheter dans le 92, c'est presque toujours acheter une part d'immeuble.
1946 à 1990 : plus de la moitié du parc
28,6 % des résidences principales ont été achevées entre 1946 et 1970 et 25,8 % entre 1971 et 1990 : immeubles en béton à chauffage collectif, barres et tours des boucles de Seine. Nous y regardons les éclats de béton en sous-face de balcon et sur les linteaux, qui trahissent des aciers oxydés par défaut d'enrobage, les joints de façade, les colonnes montantes, la chaufferie et ses conduits. Tout bâtiment dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 se vend avec un diagnostic amiante : nous vous disons si le dossier technique de l'immeuble a été mis à jour ou s'il date de la première campagne.
La même période a produit les pavillons du sud. À Antony, 29,2 % des logements sont des maisons et 32,4 % des résidences principales datent de 1946 à 1970 ; à Sceaux, 20,2 % de maisons et 40,3 % du parc de la même période. Ce sont ces maisons en agglomérés de ciment sur semelles peu profondes, souvent agrandies depuis, qui se trouvent sur les formations argileuses : la fissure y est le premier poste de notre visite.
Avant 1946 : 18,6 % du parc, meulière, brique et plomb
5,7 % des résidences principales datent d'avant 1919 et 12,9 % de 1919 à 1945 : à Bois-Colombes, 17,4 % des logements sont des maisons et 36,5 % du parc est antérieur à 1946. Meulière, brique, planchers bois, toitures d'ardoise ou de tuile mécanique. Nous regardons les abouts de solives en pied de mur et en cave, les enduits ciment posés après coup sur une meulière qui doit respirer, les linteaux métalliques rouillés, la zinguerie et les noues, que le guide sur la toiture détaille. Le constat de risque d'exposition au plomb est dû pour tout logement construit avant le 1er janvier 1949, à lire avant d'imaginer des travaux avec des enfants dans la maison.
Après 1990 : 27 % du parc, et déjà plus neuf
15,3 % des résidences principales datent de 1991 à 2005 et 11,8 % de 2006 à 2020. Un immeuble de 2003 a passé l'âge de sa garantie décennale et approche de son premier ravalement lourd. Une part de ce parc s'est bâtie en zone violette D du PPRI, dans les secteurs de mutation urbaine des bords de Seine, avec des parkings enterrés : nous y regardons le cuvelage, les pompes et les fissures de retrait dans les voiles de béton.
Deux règles locales à connaître avant l'offre
Les termites d'abord : l'arrêté préfectoral n° 2004/355 du 22 décembre 2004 classe l'ensemble des Hauts-de-Seine en zone contaminée ou susceptible de l'être, d'où un état termites dans toute vente d'un bien bâti. Le ravalement ensuite : l'article L126-2 du code de la construction et de l'habitation permet, dans les communes inscrites sur une liste administrative, d'imposer un ravalement au moins une fois tous les dix ans ; Courbevoie l'applique, façade sur rue et sur cour, selon un échéancier voté par le conseil municipal et un découpage en 11 secteurs.
Sources : INSEE, dossier complet des Hauts-de-Seine, recensement 2023 et les dossiers communaux d'Antony, de Sceaux et de Bois-Colombes · PLUi de Vallée Sud Grand Paris, servitudes termites, arrêté 2004/355 · Légifrance, article L126-2 du CCH · Ville de Courbevoie, ravalement · Service-public.gouv.fr, constat plomb · Service-public.gouv.fr, diagnostic amiante
Les chiffres
Un honoraire fixé par la surface, ni par la ville ni par le prix du bien.
Nous n'affichons pas de prix au mètre carré pour le 92 : il ne dit rien de l'état d'un immeuble. Les chiffres utiles à votre budget sont ceux-ci.
Des logements du 92 sont des maisons
Pour les 89 701 maisons, la grille est fixe. Pour les 745 678 appartements, l'expertise est établie sur devis et revient moins cher.
INSEE, recensement 2023Renseignements carrières délivrés par l'IGC en 2021
Le réflexe des notaires et des acheteurs avertis : présence et nature des anciennes carrières au droit de la parcelle, réponse en moins de trois jours à Antony.
Inspection générale des carrières, rapport annuel 2021Le rythme du ravalement à Courbevoie
Façade sur rue et sur cour, sur injonction, selon un échéancier voté par secteur. Le poste le plus lourd d'une copropriété.
Ville de Courbevoie, article L126-2 du CCHNotre honoraire pour une maison
399 € jusqu'à 70 m² de surface de plancher, 549 € entre 70 et 150 m², 669 € entre 150 et 250 m², 829 € au-dessus. Déplacement compris dans les 36 communes. Urgence sous 72 heures : 50 € de plus.
La grille complète est sur notre page tarifsSources : INSEE, dossier complet des Hauts-de-Seine · Inspection générale des carrières, rapport annuel 2021 · Ville de Courbevoie, ravalement
Un exemple concret : un pavillon d'Antony de 120 mètres carrés de surface de plancher, sur sous-sol, avec un garage accolé, entre dans la tranche de 70 à 150, soit 549 euros, déplacement compris, rapport sous 48 heures ouvrées. Nous y relevons les fissures façade par façade, le joint entre la maison et le garage, le rejet des eaux de pluie et l'état du sous-sol. Un trois-pièces de 1965 à Boulogne-Billancourt fait l'objet d'un devis inférieur au tarif d'une maison.
Notre intervention dans le 92
Ce que nous regardons en plus dans les Hauts-de-Seine.
Nos 25 points de contrôle sont répartis en cinq familles et ne changent pas d'un département à l'autre ; ce qui change ici, c'est le poids donné au sol, au sous-sol et aux parties communes. Le principe est sur notre page expertise avant achat immobilier.
Nos experts sont issus du génie civil, du génie climatique, du bâtiment tous corps d'état et de l'expertise après sinistre. Aucun ne vend de travaux ni ne recommande d'entreprise.
Nos limites
Quatre sujets du 92 qu'un regard ne tranche pas.
Dans ces quatre cas, nous le disons pendant la visite et nous l'écrivons dans le rapport, avec le métier qui doit prendre la suite.
Exigez l'état des risques dès la première visite. Dans le 92, il doit signaler le plan de prévention carrières, puisque chaque commune en a un, le PPRI de la Seine dans les 18 communes concernées, et la classe d'exposition à l'argile. Apportez-le le jour de notre passage. Ce qui se voyait avant la signature n'est pas un vice caché : notre guide sur le vice caché explique pourquoi.
Vous hésitez entre le 92 et ses voisins ? Nous intervenons aux mêmes conditions à Paris, où le même service surveille les carrières, dans le Val-de-Marne, de l'autre côté de la Seine, et dans les Yvelines, où l'argile à meulières prend le relais.
Questions fréquentes
Sept questions d'acheteurs des Hauts-de-Seine.
Que coûte une expertise dans le 92, et le déplacement est-il compris ?
Pour une maison, 399 euros jusqu'à 70 mètres carrés de surface de plancher, 549 euros entre 70 et 150, 669 euros entre 150 et 250, 829 euros au-dessus. Le déplacement est compris dans les 36 communes comme partout en Île-de-France, sans majoration selon la ville. Un appartement est établi sur devis et revient moins cher. Rendez-vous sous 8 jours, sous 72 heures en urgence pour 50 euros de plus, rapport sous 48 heures ouvrées, contrat signé avant la visite.
Comment savoir si une maison de Châtillon ou de Bagneux est bâtie au-dessus d'une carrière ?
Pas avec la carte des cavités de Géorisques, qui ne couvre pas la petite couronne. Dans le 92, la connaissance du sous-sol appartient à l'Inspection générale des carrières, qui a traité 16 682 demandes de renseignements en 2021. Demandez-lui un renseignement sur la parcelle avant votre offre, lisez l'état des risques remis par le vendeur, et consultez la carte du périmètre valant plan de prévention publiée par la préfecture. Nous lisons ensuite la surface, sans conclure à la place d'un bureau d'études.
Un sous-sol à Issy-les-Moulineaux ou à Boulogne-Billancourt peut-il se remplir sans crue ?
Oui, et le plan de prévention le dit lui-même. Ses cartes ne représentent que le débordement de la Seine, pas les remontées de nappe, mais son règlement réserve les sous-sols au stationnement, parce qu'ils peuvent rester en eau plusieurs semaines lors d'une crue comparable à 1910. Une cave ou un parking peut donc suinter à chaque hausse de nappe sans alerte. Nous cherchons la ligne de dépôt sur les murs, la hauteur des compteurs et la pompe de relevage.
Faut-il une expertise pour un appartement des années 1960 à Courbevoie ?
C'est le bien type du département : 88,1 pour cent des logements sont des appartements et 28,6 pour cent des résidences principales datent de 1946 à 1970. Dans un immeuble de cette époque, le lot se remet en état à votre rythme, tandis que le ravalement, les colonnes montantes, la chaufferie ou l'ascenseur se votent en assemblée et se paient à plusieurs. Nous examinons le lot, les parties communes accessibles et le dossier du syndic. Un appartement s'expertise sur devis, pour moins cher qu'une maison.
Une fissure sur un pavillon d'Antony vient-elle forcément de l'argile ?
Non, mais la question se pose plus qu'ailleurs. La mairie d'Antony a recensé 1 090 adresses sinistrées pour la seule sécheresse de l'été 2003, et la commune a obtenu sept arrêtés de catastrophe naturelle entre 1991 et 2005. Un tracé en escalier depuis l'angle d'une baie, plus ouvert en haut qu'en bas, avec sa réplique à l'intérieur, oriente vers le sol. Un joint ouvert entre la maison et un garage ajouté plus tard raconte autre chose. Nous disons quand une étude géotechnique doit trancher.
Le ravalement est-il obligatoire dans les Hauts-de-Seine ?
Pas partout. Dans les communes inscrites sur la liste prévue par l'article L126-2 du code de la construction et de l'habitation, le maire peut enjoindre un ravalement au moins une fois tous les dix ans. Courbevoie applique ce régime : façade sur rue et sur cour, selon un échéancier voté par le conseil municipal et un découpage de la ville en onze secteurs. C'est le poste le plus lourd et le plus prévisible d'une copropriété, et nous lisons les procès-verbaux d'assemblée avec vous.
Y a-t-il des termites et du plomb dans le 92, et qui doit les chercher ?
Les deux. L'arrêté préfectoral n° 2004/355 du 22 décembre 2004 classe tout le département en zone contaminée ou susceptible de l'être par les termites, d'où un état parasitaire dans toute vente d'un bien bâti. Le constat de risque d'exposition au plomb est dû pour tout logement construit avant le 1er janvier 1949, ce qui touche au moins les 18,6 pour cent du parc achevés avant 1946. Les deux relèvent d'un diagnostiqueur certifié. Nous relevons les abouts de solives et les peintures écaillées qui les rendent urgents à lire.
Durée de la visite, paiement, relecture du rapport : le reste est sur notre page questions fréquentes.
Vous achetez dans les Hauts-de-Seine ?
Nous venons regarder le bien, l'immeuble, le sous-sol et le dossier, avec l'argile, les carrières et la Seine en tête. Rendez-vous sous 8 jours, rapport sous 48 heures ouvrées, de 399 à 829 € pour une maison, déplacement compris.