Expert bâtiment en Seine-Saint-Denis : ce qu'il y a sous les pavillons du 93

Deux sous-sols pour un seul département

Les anciennes carrières de gypse sous-minent 482 hectares en Seine-Saint-Denis, contre 65 à Paris : de loin le premier total de la petite couronne. Dans la plaine de Saint-Denis, à Saint-Denis, Saint-Ouen, Aubervilliers, La Courneuve, Sevran et Villepinte, il est présent en masse ou en lentilles diffuses jusqu'à 50 à 55 mètres de profondeur et se dissout dès que de l'eau y circule ; selon l'IGC, seule une étude de sol spécifique permet d'écarter une poche de dissolution sous une parcelle. Les communes sans fissure d'argile sont donc celles où le sol peut se dérober par dissolution : pas de secteur tranquille dans le 93, deux façons de ne pas l'être.

Qui détient la carte

Pour la petite couronne, Géorisques ne publie aucune donnée sur les cavités et renvoie vers la Ville de Paris. La cartographie est tenue par l'Inspection générale des carrières, l'IGC, service municipal parisien qui intervient dans le 93 en vertu d'une convention du 30 novembre 1998 avec le Conseil départemental et de conventions avec 22 communes. Elle a traité 5 413 demandes de renseignements en douze mois, à l'été 2018, et a été saisie en 2017 de 12 incidents, dont 3 à Gagny. La plupart de ces carrières ne se visitent plus : une seule visite souterraine en 2017.

Sous les buttes, commune par commune

Tout dépend de la profondeur. À Romainville, les trois masses de gypse ont été exploitées sur le flanc nord de la butte sous 15 mètres, 6 mètres et 2,2 mètres de recouvrement seulement ; les vides n'ont été que très partiellement remblayés et de nombreux fontis existent. À Rosny-sous-Bois, sous le château d'Avron et le fort, les galeries atteignent 14 mètres de hauteur entre 8 et 33 mètres de profondeur, avec un fontis documenté le 9 octobre 1980. À Clichy-sous-Bois, la première masse descend à 45 mètres avec des vides jusqu'à 16 mètres, aux limites mal connues, et la deuxième, à 70 mètres, est en partie effondrée. À Pantin, les galeries dépassent 13 mètres par étage, et toute la commune est concernée par la dissolution du gypse antéludien, avec un risque d'effondrement jugé important sur la plaine basse.

Pour vous : une galerie sous 2,2 mètres de terrain à Romainville peut percer dans un jardin, un vide à 45 mètres sous Clichy-sous-Bois donne plutôt un affaissement lent et large, et à Pantin le danger vient d'une fuite d'eau plus que d'une galerie. Les signes diffèrent, les réponses aussi.

Les plans de prévention, avec leurs dates

Vingt-deux communes ont un périmètre de risques carrières ou gypse sur le fondement de l'ancien article R.111-3 (code de l'urbanisme), valant plan de prévention approuvé : Aubervilliers, Aulnay-sous-Bois, Le Blanc-Mesnil, Bobigny, Clichy-sous-Bois, Coubron, La Courneuve, Montfermeil, Noisy-le-Sec, Pantin, Pierrefitte-sur-Seine, Le Pré-Saint-Gervais, Le Raincy, Rosny-sous-Bois, Saint-Denis, Saint-Ouen, Sevran, Tremblay-en-France, Vaujours, Villemomble, Villepinte et Villetaneuse (à Saint-Denis par exemple, par arrêté préfectoral du 21 mars 1986 modifié le 18 avril 1995). S'y ajoutent des plans communaux : Romainville, approuvé le 23 octobre 2001 ; Montreuil, plan multirisques du 22 avril 2011 qui traite ensemble carrières, gypse et argiles ; Gagny, révisé le 21 mai 2013 ; Pantin, Les Lilas et Le Pré-Saint-Gervais, PPRMT prescrit le 10 janvier 2019 et approuvé le 10 juillet 2023 ; Bagnolet enfin, prescrit le 31 mars 2004 et approuvé le 24 février 2025, 45e plan carrières ou gypse d'Île-de-France. Une extension à Pantin obéit donc au règlement de 2023, qui peut exiger reconnaissance de sol ou fondations spéciales, et un pavillon de Bagnolet agrandi en 2010 l'a été sans celui de 2025.

Le réflexe, et ce que nous en faisons sur place

Avant l'offre, réclamez à l'IGC un renseignement sur la parcelle, puis cherchez dans l'état des risques le plan applicable. Nous, nous ne descendons pas sous terre : nous lisons ce que le sous-sol écrit en surface, une cuvette dans une dalle de garage, un puits ancien comblé, un mur de clôture qui bascule, une lézarde large et isolée sans le tracé en escalier de l'argile, et sous un immeuble les piliers d'un confortement passé. Quand ces indices convergent, le rapport vous envoie vers un bureau d'études avant la signature, pas après.

1919 à 1945 : le pavillon des mal-lotis

10,3 % des résidences principales datent de l'entre-deux-guerres, 67 673 logements, et 3,4 % d'avant 1919 : peu, mais c'est le bâti qui a dessiné le département. L'étude commandée par le CAUE 93 le rappelle : en 1930, 75 % des lotis étaient des « mal-lotis », sans voirie, sans eau ni assainissement, jusqu'à ce que la loi du 15 mars 1928 sur les lotissements défectueux finance leur aménagement. Les réseaux sont donc arrivés après les maisons. Nous cherchons le raccordement à l'égout et sa date, la fosse abandonnée au fond du jardin, la descente pluviale qui rejette au pied du mur, le puisard oublié sous une terrasse. Sur la maison elle-même, nous regardons d'abord les abouts de solives, la zinguerie et les surélévations : un pavillon de cette époque a presque toujours été agrandi.

1946 à 1990 : 57 % du parc, l'époque des grands ensembles

190 874 résidences principales datent de 1946 à 1970, 29,0 %, et 186 245 de 1971 à 1990, 28,3 %, pour l'essentiel des immeubles collectifs, barres et tours, copropriétés à chauffage collectif, et presque tous antérieurs au 1er juillet 1997, donc soumis à l'état d'amiante. Sur un immeuble de cette époque, ce qui coûtera cher n'est pas dans le lot : nous cherchons sous les balcons les éclats de béton qui trahissent des aciers rouillés faute d'enrobage, puis les toitures-terrasses, les colonnes montantes et la chaufferie. Le département est majoritairement locatif, 37,5 % de propriétaires occupants, 60,5 % de locataires dont 31,0 % en HLM : avant d'acheter un lot, demandez au syndic la répartition des tantièmes entre occupants, bailleurs privés et institutionnels, c'est elle qui décide si un ravalement se vote ou se reporte.

Après 1990 : 29 % du parc, et un passé industriel

79 203 résidences principales sont de 1991 à 2005 et 111 941 de 2006 à 2020, dans un département au lourd passé industriel : Basias recensait en 2011 environ 4 000 anciens sites industriels dans le département, et Basol comptait 58 sites et sols pollués ou potentiellement pollués en mai 2015. Sur un immeuble récent, nous regardons l'étanchéité des terrasses et des parkings enterrés, et nous vérifions que l'historique du terrain figure au dossier.

Termites dans huit communes, plomb avant 1949

Huit communes font l'objet d'un arrêté préfectoral termites : Bagnolet, Le Blanc-Mesnil, Bobigny, Drancy, Les Lilas, Livry-Gargan, Montreuil et Saint-Ouen. L'état parasitaire y est obligatoire à la vente ; il n'existe aucun arrêté mérule dans le département. Le constat plomb vise les logements bâtis avant le 1er janvier 1949 : au moins les 13,7 % du parc antérieurs à 1946. Nous, dans un pavillon de Livry-Gargan, nous regardons solives, lambourdes et plinthes pour dire si l'état parasitaire mérite une lecture attentive, et nous signalons les peintures écaillées à hauteur d'enfant.