Paris · Département 75
Expert bâtiment à Paris : ce qu'il y a sous et dans les immeubles de la capitale
Des galeries de carrière sous un immeuble sur cinq, une Seine montée à 8,62 mètres en 1910, et un parc dont près de la moitié a été bâti avant 1946. À Paris, le bien que vous visitez n'est presque jamais une maison, et ce qui coûtera cher se décide dans l'immeuble, rarement dans le lot.
Le sol
L'argile à Paris : le seul département sans carte.
Ailleurs en Île-de-France, la première question est celle de l'argile. À Paris, personne ne l'a cartographiée, et l'explication en dit long.
Pourquoi le BRGM n'a rien publié pour Paris
Le retrait-gonflement des argiles, ce sol qui se rétracte l'été et regonfle à l'automne, a été cartographié dans tous les départements, sauf un. Le BRGM l'explique sans détour : le sous-sol de la ville est en grande majorité constitué de matériaux remaniés et artificiels, remblais, comblements, fossés d'enceintes, tranchées de réseaux accumulés depuis des siècles. Sa méthode, qui part des formations naturelles, ne s'applique pas à un terrain retourné tant de fois, et il renvoie à des études de sol projet par projet. Conséquence pratique : à Paris, une fissure de façade se raisonne d'abord par ce qu'il y a dessous et à côté, remblai qui tasse, cavité, fouille d'un chantier voisin, canalisation qui fuit sous la cour.
Ce que racontent vingt arrêtés de catastrophe naturelle
La base Gaspar de Géorisques recense 20 arrêtés de catastrophe naturelle pour Paris, dont un seul pour la sécheresse, l'épisode du 1er juillet au 30 septembre 2003 reconnu par arrêté du 2 mars 2006. Seize concernent des inondations ou coulées de boue. Ici, le sujet est l'eau.
La raison tient au bâti. Le retrait-gonflement frappe surtout les constructions légères fondées à faible profondeur, les pavillons, et Paris n'en compte que 10 686, soit 0,8 % du parc selon l'INSEE. Sur ces maisons de ville, groupées en villas et en passages, nous reprenons la lecture de banlieue : pente, arbres, rejet des eaux de pluie au pied du mur, dessin des fissures.
Comment une fissure se lit sur une façade parisienne
Sur une façade en pierre de taille, la fissure qui suit les joints et monte en escalier depuis l'angle d'une baie signale un mouvement d'appui. Celle qui traverse un bloc signale un effort local, souvent un scellement de balcon qui a éclaté sous la rouille. Entre deux immeubles mitoyens d'âges différents, un joint ouvert est fréquent et souvent ancien. Nous relevons position, ouverture et fraîcheur des lèvres, puis cherchons la réplique dans la cage d'escalier et en cave.
La façade sur rue est ravalée au moins tous les dix ans sur injonction, et une façade refaite l'an dernier ne montre plus rien. Nous passons donc du temps dans la cour, sur les pignons et en sous-sol, que personne ne rafraîchit pour la vente. Notre guide sur les fissures détaille les familles de désordres.
Des nappes qui montent et descendent
Le niveau des nappes peu profondes bouge, et l'Inspection générale des carrières le mesure depuis 1978 sur un réseau de piézomètres : minimum au début des années 1970, nappes fortement sollicitées entre 1992 et 2005, variations minimes depuis. Un immeuble ancien en garde la trace, planchers en pente, portes recoupées en biais. Nous datons ces désordres et disons s'ils sont stabilisés.
Sources : BRGM, pourquoi il n'y a pas de carte du retrait-gonflement pour Paris · Géorisques, base Gaspar, Paris, consultée le 25 septembre 2026 · Ville de Paris, tout savoir sur les sous-sols
Le sous-sol
Sous un immeuble sur cinq, une ancienne carrière.
Paris s'est bâtie avec ce qu'elle tirait de dessous ses pieds, le calcaire des façades et le gypse du plâtre. Les vides sont restés.
770 hectares de calcaire au sud, 65 hectares de gypse au nord
Les anciennes carrières de calcaire grossier s'étendent sur 770 hectares sous la rive gauche et l'ouest : 5e, 6e, 12e, 13e, 14e, 15e et 16e arrondissements. Celles de gypse sous-minent 65 hectares dans les 10e, 18e, 19e et 20e. Avec la petite couronne, plus de 3 000 hectares répartis sur 70 communes sont concernés. Selon la Ville, un immeuble parisien sur cinq se situe au-dessus d'une carrière.
Les deux roches vieillissent différemment. Le calcaire a été exploité en galeries dont le ciel se dégrade en cloche jusqu'à percer en surface : c'est le fontis. Le gypse se dissout au contact de l'eau qui circule et creuse des cavités parfois très volumineuses sans qu'aucun carrier n'y soit descendu ; la zone de risque de dissolution du gypse antéludien couvre environ 7 800 hectares, dans un périmètre défini par arrêté interpréfectoral du 25 février 1977.
Ce qui se passe encore aujourd'hui
Le premier grand effondrement documenté date du 17 décembre 1774, rue d'Enfer, dans l'actuel 14e. L'Inspection générale des carrières est créée dans la foulée, le 4 avril 1777 ; rattachée à la Ville depuis 1968, elle couvre aussi la petite couronne. En 2021, elle est intervenue sur 92 incidents, dont 45 dans Paris même ; en 2018, sur 134, dont 55 à Paris. Son rapport 2021 décrit un effondrement dans la cour d'un lycée du 14e, dû au tassement des remblais d'un ancien puits traversant deux étages de carrières.
C'est ce que nous cherchons en cour d'immeuble : un ancien puits, un regard comblé, un dallage qui s'affaisse toujours au même endroit. Le vide est souvent sous ce qui relie le bâtiment à la rue. L'atlas de l'IGC compte 454 cartes, dont 135 pour Paris.
Le plan de prévention gypse, et ce qu'il change à un projet
Le plan de prévention des risques liés à la dissolution du gypse à Paris est publié en données ouvertes par la DRIEAT. Dans son périmètre comme au-dessus des anciennes carrières, des travaux de reconnaissance ou de confortation peuvent être prescrits lors d'une demande d'autorisation de construire : une surélévation ou une extension en fond de cour se budgète avant l'offre. Et comme le propriétaire du sol l'est aussi du sous-sol, article 552 du Code civil, une consolidation sous un immeuble en copropriété se vote et se paie au tantième. Nous cherchons dans les procès-verbaux la trace d'un avis de l'IGC ou d'un récépissé de confortation.
Le réflexe : dix euros, moins de trois jours
L'inventaire national des cavités de Géorisques ne couvre ni Paris ni la petite couronne. L'information s'obtient auprès de l'IGC, par un service en ligne payant que sollicitent notaires et géomètres : 10 euros depuis 2015, réponse en moins de trois jours en moyenne, avec la présence d'anciennes carrières, leur matériau, leur état de consolidation et l'appartenance à la zone de dissolution du gypse. Ce renseignement ne dispense pas le vendeur de l'état des risques, dû au titre des articles L 125-5 et R 125-26 du Code de l'environnement. Nous ne descendons pas dans les galeries : nous lisons la cave, piliers à bras, voûtes de consolidation, moellons repris au ciment, cuvettes dans le dallage, puis nous disons quand un bureau d'études doit prendre le relais.
Sources : Ville de Paris, tout savoir sur les sous-sols · IGC, rapport annuel 2021 · IGC, rapport annuel 2018 · Ville de Paris, renseignements sur les sous-sols, formulaire 2024 · DRIEAT sur data.gouv.fr, PPR dissolution du gypse à Paris · Ville de Paris, les carrières de Paris · BRGM, cavités souterraines non publiées pour Paris
L'eau
La Seine à 8,62 mètres, et quarante jours pour redescendre.
Près de 266 000 Parisiens habitent dans une zone du plan de prévention du risque d'inondation. Et le fleuve n'a pas besoin d'une catastrophe pour remplir une cave : il lui suffit d'une nappe.
Poste 12 · Humidité
Une cave à un kilomètre du fleuve reste concernée.
Le PPRI ne traite que le débordement direct de la Seine, pas la nappe d'accompagnement du fleuve, qui s'étend sur un à deux kilomètres et s'infiltre par les parois ou par les passages de câbles et de canalisations.
Le PPRI de Paris : 2 138 hectares, quinze arrondissements
Approuvé le 15 juillet 2003, révisé par arrêté préfectoral du 19 avril 2007, le plan couvre les arrondissements du 1er au 13e, le 15e et le 16e, et s'impose au plan local d'urbanisme. Sur 10 403 hectares, 2 138 y sont soumis, soit 20,6 %. Le 1er l'est sur 51 % de sa surface, le 15e sur 45 %, le 8e sur 42 %, le 7e sur 34 %. Les 14e, 17e, 18e, 19e et 20e sont entièrement hors zone.
Le règlement distingue quatre zones sur des cartes au 1/5 000 portant les cotes de 1910, et trois de ses règles touchent l'acheteur. Lors de travaux, les compteurs d'électricité et de gaz doivent être installés au-dessus de ces cotes. Des dispositifs contre la remontée de la crue par les réseaux doivent être posés sous cinq ans. En zone bleu sombre, un local dont le plancher est sous la cote de 1910 ne peut pas devenir un logement, et en zone bleu clair seulement si la moitié de sa surface est au-dessus. Un studio en rez-de-chaussée sur cour, ancien atelier ou ancienne loge, se regarde donc aussi sous cet angle.
1910, puis 2016 et 2018
La crue de référence a culminé le 28 janvier 1910 à 8,62 mètres à l'échelle d'Austerlitz, pour 2 400 mètres cubes par seconde, après douze jours de montée ; la décrue ne s'est achevée que le 16 mars, et le règlement retient une durée de quarante jours. Les crues suivantes donnent l'échelle : 7,30 mètres en 1924, 7,12 en 1955, 6,18 en 1982.
Juin 2016 a atteint 6,10 mètres et janvier 2018 5,88 mètres, deux crues reconnues catastrophes naturelles pour Paris par arrêtés du 8 juin 2016 et du 14 février 2018. Le gestionnaire des quatre lacs-réservoirs juge la crue de 2016 rare pour la saison mais sans ampleur exceptionnelle, et estime qu'en 2018 le stockage a abaissé la ligne d'eau d'environ 65 centimètres. Ces deux épisodes se sont arrêtés plus de deux mètres et demi sous 1910, et ils ont pourtant suffi à remplir des caves.
Ce que nous regardons dans une cave parisienne
Une cave qui a pris l'eau en 2016 ou en 2018 en garde des marques, même repeinte : une ligne de dépôt à hauteur constante, des scellements rouillés à la même cote, un bas de porte gonflé, un compteur remonté sur une console récente. Nous relevons la hauteur des compteurs, la présence d'un clapet anti-retour et d'une pompe de relevage, et l'état des fourreaux par lesquels câbles et canalisations traversent le mur enterré, le chemin même de la nappe. Nous posons la question au vendeur et écrivons sa réponse.
Le plan exclut aussi les remontées d'égouts lors des orages. Et la DRIEAT rappelle qu'en cas de crue majeure, plus d'un million de Franciliens hors zone inondée subiraient des coupures d'électricité, de gaz, de chauffage ou d'assainissement : pour un appartement du 18e ou du 20e, hors PPRI, l'ascenseur, la chaufferie et le tableau général en sous-sol comptent autant que l'altitude du lot. Notre guide sur l'humidité distingue trace ancienne et phénomène actif.
Sources : Préfecture de Paris, arrêté n° 2007-109-1 du 19 avril 2007, PPRI révisé · PPRI de Paris, rapport de présentation, 2003 · PPRI de Paris, règlement révisé, 2007 · DRIEAT, la crue de 1910 · DRIEAT, Cartoviz, cotes des crues de 2016 et 2018 · Episeine, EPTB Seine Grands Lacs, crues de 2016 et 2018 · DRIEAT, la prévention des inondations
Le bâti
97 % d'appartements, la moitié d'avant 1946.
L'INSEE compte 1 402 024 logements à Paris en 2023, dont 1 359 952 appartements et 10 686 maisons. Acheter ici, c'est acheter une part d'immeuble, avec son histoire et ses factures à venir : le lot se refait, l'immeuble se subit.
Avant 1800 : Paris Centre et le 6e
D'après la carte de datation de l'Apur, environ 11 200 bâtiments sont antérieurs à 1800, un peu moins de 9 % du total, mais 42 % des constructions de Paris Centre et 34 % de celles du 6e. Moellons, pans de bois, planchers sur mitoyens partagés : nous regardons d'abord la pente des planchers, les abouts de poutres, l'humidité en pied de mur, les reprises en cave. Deux plans de sauvegarde s'appliquent, au Marais (126 hectares, approuvé le 18 décembre 2013) et dans le 7e (194 hectares, 9 août 2016) : la règle y protège jusqu'à l'intérieur des immeubles.
1850 à 1914 : 45 % du bâti, et le ravalement décennal
Près de la moitié du bâti date de la période haussmannienne et post-haussmannienne : pierre de taille, balcons filants scellés dans la pierre, brisis de zinc ou d'ardoise, chambres de service. Nos priorités : les scellements de balcons, dont la rouille fait éclater la pierre, les bandeaux et corniches, les souches, la zinguerie du brisis, les colonnes montantes et la cave.
La règle qui pèse le plus sur le budget est propre à Paris : le code de la construction et de l'habitation impose que les façades y soient tenues en bon état de propreté et que les travaux soient effectués au moins une fois tous les dix ans, sur injonction de l'autorité municipale. L'arrêté municipal du 27 octobre 2000 l'organise, et une commission de délais peut être saisie dans le mois suivant l'injonction. Cherchez la date du dernier ravalement dans les procès-verbaux : une façade propre peut avoir neuf ans, et l'injonction qui arrive après votre signature se paie au tantième.
1919 à 1945 : 17,4 % du parc, la brique et le plomb
Brique des habitations à bon marché, premiers bétons armés : nous regardons les éclats sur balcons et linteaux, signe d'aciers corrodés, les joints de brique, les menuiseries d'origine. Avec le bâti d'avant 1919, cette génération porte la question du plomb. Le constat de risque d'exposition au plomb accompagne toute vente d'un logement d'avant le 1er janvier 1949, soit les 31,4 % de résidences principales achevées avant 1919 et une large part des 17,4 % bâties entre 1919 et 1945 ; sa validité est illimitée si le plomb est absent ou sous 1 milligramme par centimètre carré, inférieure à un an pour une vente sinon. Le plan parisien contre le plomb lancé en septembre 2019 vise aussi les terres des cours : une cour en pleine terre n'est pas qu'un agrément.
1946 à 1990 : quatre logements sur dix, et l'amiante
19,9 % des résidences principales datent de 1946 à 1970 et 20,7 % de 1971 à 1990 : béton, chauffage collectif, ascenseur. L'amiante y est la question centrale. Le décret du 24 décembre 1996 l'a interdit à compter du 1er janvier 1997, et le diagnostic est dû à la vente de tout logement dont le permis a été délivré avant le 1er juillet 1997 ; le syndicat doit tenir un dossier technique amiante pour les parties communes, l'un des premiers documents à réclamer. Nous regardons aussi les toitures-terrasses, les panneaux de façade, la chaufferie et la ventilation mécanique. Les générations suivantes sont minces : 7,1 % de 1991 à 2005, 3,5 % de 2006 à 2020.
Les 10 686 maisons, et les termites sur tout le département
Une règle vaut pour les rares maisons comme pour les immeubles : l'arrêté préfectoral du 21 mars 2003 classe l'ensemble du département en zone de surveillance et de lutte contre les termites, et la clause d'exonération de garantie des vices cachés pour termites n'est valable que si un état parasitaire de moins de trois mois est annexé à l'acte. Dans un immeuble, cela concerne solives de cave, escaliers, planchers et charpentes : nous sondons à la pointe ce qui est accessible, et laissons le diagnostic réglementaire au diagnostiqueur. Dernier repère : 61,9 % des résidences principales sont louées et les deux-pièces, 31,0 % du parc, dominent.
Sources : INSEE, dossier complet de Paris, recensement 2023 · Ville de Paris, carte de datation du bâti, données Apur · Légifrance, article L126-2 du CCH · Ville de Paris, commission de délais de ravalement · Ville de Paris, plans de sauvegarde et de mise en valeur · Préfecture de Paris, arrêté n° 2003-80-1, termites · Service-public.gouv.fr, constat de risque d'exposition au plomb · Légifrance, décret n° 96-1133, amiante · Ville de Paris, lutte contre l'exposition au plomb
Les chiffres
Un honoraire qui ne dépend ni de l'arrondissement ni du prix du lot.
Pas de prix au mètre carré ici : ils bougent chaque mois et ne disent rien de l'état d'un immeuble. Les chiffres qui comptent sont ailleurs.
Des logements parisiens sont des appartements
Leur expertise est établie sur devis et coûte moins cher qu'une maison de même surface : le lot s'examine plus vite, le temps se reporte sur les parties communes.
INSEE, recensement 2023Le renseignement de l'IGC sur une parcelle
Présence d'anciennes carrières, matériau, état de consolidation, zone de dissolution du gypse. Payant depuis 2015, délai moyen inférieur à trois jours.
IGC, rapports annuels 2018 et 2021Le ravalement obligatoire à Paris
Au moins une fois par décennie, sur injonction de la Ville. Le poste le plus lourd d'une copropriété ancienne, et le plus prévisible pour qui sait lire les procès-verbaux.
Article L126-2 du code de la construction et de l'habitationNotre honoraire pour une maison
399 € jusqu'à 70 m² de surface de plancher, 549 € de 70 à 150, 669 € de 150 à 250, 829 € au-delà, déplacement compris. Intervention en urgence : 50 € en sus.
La grille complète sur notre page tarifsUn exemple. L'une des 10 686 maisons parisiennes, 120 mètres carrés de surface de plancher, se situe dans la tranche de 70 à 150 : notre honoraire est de 549 euros, déplacement compris, rendez-vous sous huit jours, rapport sous 48 heures ouvrées, contrat signé avant la visite. Pour un deux-pièces, le devis est plus bas. Ce que cela représente : une visite de deux à trois heures et un rapport chiffré sur 25 postes, face à une seule ligne de procès-verbal, ravalement, colonnes, confortation, qui vous engage pour des années au tantième de votre lot.
Notre intervention à Paris
Notre visite à Paris commence par la cave et finit par le procès-verbal.
Les 25 points de contrôle sont les mêmes partout ; ici, le temps se déplace vers les parties communes et le dossier du syndic. La méthode est sur notre page l'expertise avant achat, un extrait réel sur le rapport.
Nos experts ne vendent aucun travaux et ne conseillent aucune entreprise, ce qui leur permet d'écrire qu'il n'y a rien à faire quand c'est le cas. Chaque rapport relève les risques à l'adresse avec un extrait de carte : à Paris, radon en catégorie 1, la plus faible, et sismicité 1, très faible.
Nos limites
Quatre questions parisiennes qu'un examen visuel ne tranche pas.
Quatre situations où nous passons la main, en le disant pendant la visite et en l'écrivant dans le rapport, avec le métier qui doit prendre la suite.
Demandez l'état des risques dès la première visite, il est gratuit. À Paris, il doit faire apparaître le PPRI dans les quinze arrondissements couverts et le plan lié à la dissolution du gypse au nord et à l'est. Le formulaire de l'IGC le rappelle : son renseignement sur le sous-sol ne suffit pas à remplir cet état. Apportez le tout le jour de notre passage. Un désordre visible avant la signature ne sera jamais un vice caché, comme l'explique notre guide sur le vice caché.
Vous hésitez entre Paris et la petite couronne ? Nous intervenons aux mêmes conditions dans les Hauts-de-Seine, où les carrières de calcaire couvrent 1 014 hectares, en Seine-Saint-Denis, où le gypse sous-mine 482 hectares, et dans le Val-de-Marne. Notre guide sur la toiture dit ce qui se voit d'une couverture sans y monter.
Questions fréquentes
Sept questions d'acheteurs parisiens.
Que coûte une expertise à Paris, et le déplacement dans les arrondissements est-il compris ?
Pour une maison, 399 euros jusqu'à 70 mètres carrés de surface de plancher, 549 euros de 70 à 150, 669 euros de 150 à 250 et 829 euros au-delà, déplacement compris dans les vingt arrondissements. L'urgence, sous 72 heures, coûte 50 euros de plus. À Paris, 97 pour cent des logements sont des appartements : leur expertise est établie sur devis et revient moins cher qu'une maison. Contrat signé avant la visite, rapport sous 48 heures ouvrées.
Comment savoir si un immeuble est bâti au-dessus d'une carrière ?
Pas avec Géorisques, qui ne publie aucune cavité pour Paris ni pour la petite couronne. Le sous-sol est documenté par l'Inspection générale des carrières de la Ville de Paris, dont l'atlas compte 135 cartes pour la capitale. Son renseignement sur une parcelle, 10 euros depuis 2015, indique la présence d'anciennes carrières, leur matériau, leur état de consolidation et l'appartenance à la zone de dissolution du gypse. Réclamez-le, puis cherchez dans les procès-verbaux si des travaux de confortation ont été votés ou évoqués.
La cave d'un immeuble du 15e ou du 7e prendra-t-elle l'eau à la prochaine crue ?
Le 15e et le 7e sont couverts par le plan de prévention du risque d'inondation sur 45 et 34 pour cent de leur surface. En juin 2016 et en janvier 2018, la Seine a atteint 6,10 puis 5,88 mètres à Austerlitz, loin des 8,62 mètres de 1910, et cela a suffi à remplir des caves. Nous cherchons une ligne de dépôt sur les murs, des scellements rouillés à la même hauteur, une pompe de relevage, des compteurs remontés au-dessus de la cote de 1910.
Faut-il vraiment une expertise pour un deux-pièces haussmannien ?
C'est le bien parisien type, les deux-pièces représentant 31 pour cent des résidences principales. Dans un lot de cette taille, ce que vous paierez après la signature vient rarement du lot mais de l'immeuble : ravalement obligatoire au moins tous les dix ans, souches et zinguerie, colonnes, ascenseur, confortation du sous-sol. Nous examinons le lot et les parties communes accessibles, puis nous vous disons quoi chercher dans les trois derniers procès-verbaux. Cette expertise, sur devis, coûte moins cher qu'une maison.
Le ravalement est-il vraiment obligatoire à Paris, et comment l'anticiper ?
Oui. Le code de la construction et de l'habitation impose à Paris que les façades soient tenues en bon état de propreté et que les travaux soient effectués au moins une fois tous les dix ans, sur injonction de la Ville, selon l'arrêté municipal du 27 octobre 2000. Cherchez la date du dernier ravalement dans les procès-verbaux et regardez la cour, rarement ravalée en même temps que la rue : une injonction reçue six mois après votre signature se paie au tantième.
Y a-t-il des termites et du plomb à Paris, et qui doit les chercher ?
Les deux. Tout le département est classé zone de lutte contre les termites par arrêté préfectoral du 21 mars 2003, et le vendeur qui veut s'exonérer des vices cachés doit annexer un état parasitaire de moins de trois mois. Le constat de risque d'exposition au plomb vise tout logement d'avant le 1er janvier 1949, soit 31,4 pour cent de résidences principales achevées avant 1919 et une large part de l'entre-deux-guerres. Ces diagnostics relèvent d'un diagnostiqueur certifié ; nous regardons les bois accessibles et disons quand un doute mérite un prélèvement.
Montez-vous sur le toit d'un immeuble de six étages ?
Non, jamais, ni sur un toit ni sur un brisis. Une couverture de zinc ou d'ardoise s'observe depuis la rue et la cour à la jumelle, depuis les fenêtres des étages hauts et depuis les combles quand ils sont accessibles. Nous relevons souches, chéneaux et lucarnes, et cherchons à l'intérieur les auréoles d'une fuite. Ce que nous n'avons pas pu voir est écrit « non vérifié » dans le rapport, jamais présenté comme sain.
Paiement, durée de la visite et relecture du rapport sont traités sur notre page questions fréquentes.
Vous achetez à Paris ?
Nous venons lire le lot, l'immeuble, la cave et le dossier, sous-sol et Seine en tête. Visite sous 8 jours et rapport sous 48 heures ouvrées, de 399 à 829 € pour une maison, sur devis pour un appartement, déplacement inclus.