Expertise maison avant achat
Expertise d'une maison avant achat : le toit, les murs, le sol, et ce que ça coûte
Dans une maison, il n'y a ni syndic pour partager la facture, ni fonds travaux pour l'anticiper. Tout ce qui cloche est pour vous. C'est le cas où faire venir un expert en bâtiment avant de signer rapporte le plus.
Pourquoi une maison
Les postes qui coûtent cher sont tous là, et tous pour vous.
Dans un appartement, la toiture et les façades se paient à plusieurs, sur des années. Dans une maison, elles se paient seul, et souvent tout de suite.
Ce qu'une annonce ne dit jamais
« Pavillon de 1972, 110 m², jardin, garage, calme. » Rien sur la couverture d'origine, la charpente jamais traitée, le tableau électrique sans différentiel, la cuve à fioul enterrée, l'extension du fond ajoutée un été sans rien déclarer, ni sur l'argile sous les fondations. Aucune de ces choses n'est un mensonge : l'annonce vend, elle ne décrit pas. Et aucun des diagnostics que le vendeur doit fournir ne les regarde non plus.
Ce que l'expertise change
L'expertise avant achat d'une maison, c'est un expert en bâtiment indépendant qui passe la maison en revue de la rue aux combles, mesure, photographie et chiffre. Vous recevez sous 48 heures ouvrées un rapport qui dit ce qui est sain, ce qui est à faire, quand, et pour combien. Avec ça, vous signez rassuré, vous négociez avec des montants, ou vous renoncez avant les frais de notaire. Sur une maison, la différence entre les trois se compte souvent en dizaines de milliers d'euros.
Dehors
Une maison se lit d'abord depuis le trottoir.
Avant d'entrer, l'expert fait le tour. C'est dehors que sont les indices des problèmes les plus coûteux, et c'est dehors que le vendeur a le moins de prise sur ce que vous voyez.
Le terrain et les abords
La pente du terrain, vers la maison ou vers la rue. Les arbres de haute tige à moins d'une fois et demie leur hauteur des façades, qui pompent l'eau du sol en été et font bouger les argiles. La pente d'éloignement des eaux en pied de façade, ou son absence. Les regards, les descentes d'eaux pluviales qui rejettent au pied du mur au lieu d'être raccordées. Ces détails de trottoir expliquent une bonne part des fissures et des caves humides que nous relevons ensuite.
Les façades
Chaque fissure est décrite : sa largeur, son orientation, son point de départ. Un faïençage d'enduit, une fissure fine d'angle de baie, une lézarde en escalier qui suit les joints d'une meulière ou d'un parpaing ne veulent pas dire la même chose, et n'appellent pas la même dépense. Nous regardons aussi les décollements d'enduit, les appuis de fenêtre sans rejingot, les pieds de façade en contact direct avec la terre, et un enduit trop frais sur une seule façade, qui pose une question plutôt qu'il n'y répond. Notre guide sur les fissures de maison montre chaque famille en photo.
La couverture et la charpente
Depuis le sol et à la jumelle : tuiles ou ardoises déplacées, cassées ou poreuses, faîtage et rives, solins, souches de cheminée fissurées, mousses, écran de sous-toiture absent sur un bâti ancien. Puis depuis l'intérieur des combles, quand ils sont accessibles : flèche d'une panne, assemblages, traces de fuite ancienne, trous d'envol d'insectes xylophages, vermoulure, champignon. Une couverture en fin de vie est le premier poste de dépense d'une maison, et le plus souvent invisible depuis le salon. Notre guide sur la toiture donne les signes et les ordres de prix.
La zinguerie, les menuiseries, les clôtures et les annexes
Gouttières percées ou obstruées, descentes qui débordent en façade, chéneaux encaissés. Fenêtres en simple vitrage, condensation entre les vitrages d'un double vitrage dont le joint a lâché, bois dégradé en partie basse des ouvrants, volets, garde-corps trop bas. Murets fissurés, mur de soutènement qui penche, portail. Garage, abri, terrasse et son étanchéité, piscine et son dispositif de sécurité. Chacun de ces postes a sa ligne dans le rapport, avec son état et son coût.
Dedans
Du sous-sol aux combles, la structure d'abord, les équipements ensuite.
La structure et l'humidité
En sous-sol ou dans le vide sanitaire : fissuration en pied de mur, indices de tassement, ventilation, traces d'infiltration, drainage. Dans les pièces : fissures traversantes, ouvertures créées sans linteau visible, planchers qui penchent ou qui vibrent au passage, solives dégradées en about de mur. Et partout, le testeur d'humidité au pied des murs : remontées capillaires, condensation dans les pièces froides, infiltration latérale sur un mur enterré, salpêtre, moisissures d'angle. Une tache ne dit pas d'où vient l'eau, sa hauteur et son emplacement, si. Notre guide sur l'humidité dans une maison explique comment on remonte à la source.
Les équipements techniques
Le chauffage : générateur, âge, entretien, émetteurs, cuve à fioul, pompe à chaleur. L'eau chaude : ballon, groupe de sécurité, corrosion. L'électricité : tableau, différentiel 30 milliampères, mise à la terre, liaison équipotentielle en salle d'eau, conducteurs apparents. La plomberie : canalisations en plomb ou en acier galvanisé, traces de fuite, pression, évacuations lentes. La ventilation : VMC, entrées d'air, extraction des pièces humides. Les conduits de fumée : tubage, débouché, dernier ramonage. L'isolation et les combles : nature et épaisseur de l'isolant, tassement, pare-vapeur, traces de rongeurs. Ce sont les postes qui font la différence entre une maison confortable et une maison qui coûte tous les mois.
Le second œuvre
Cuisine, salles d'eau et leur étanchéité, revêtements de sol, murs et plafonds, menuiseries intérieures, escaliers et garde-corps. Ce n'est pas là que sont les grosses sommes, mais c'est là que se cachent les auréoles au plafond dont l'origine reste à confirmer, et les carrelages qui sonnent creux. Tout est noté, avec un ordre de priorité : avant d'emménager, dans l'année, à surveiller.
La liste complète des 25 points de contrôle, famille par famille, est sur sa propre page.
Par génération
Chaque époque de pavillon a ses points faibles. Nous les connaissons.
En Île-de-France, l'année de construction dit déjà beaucoup de ce que nous allons trouver. Voici ce que nous regardons en priorité, selon la génération.
Avant 1930 : la meulière et la pierre
Murs épais en meulière, en moellons ou en brique, planchers bois sur solives, caves voûtées, combles souvent aménagés depuis. Ce qui compte : l'état des joints de façade, les remontées capillaires dans des murs sans coupure de capillarité, les abouts de solives dans les murs humides, la charpente jamais traitée, les ouvertures créées au fil des décennies sans linteau digne de ce nom, et les peintures anciennes, où le plomb est probable avant 1949. Le charme se paie en entretien, et il vaut mieux savoir lequel.
1945 à 1975 : le pavillon d'après-guerre
Parpaing ou brique creuse, planchers en hourdis, sous-sol total ou vide sanitaire, garage en soubassement, toiture en tuiles mécaniques. C'est la génération la plus répandue dans la petite et la grande couronne, et celle où les installations d'origine sont les plus nombreuses : tableau électrique à fusibles sans différentiel, canalisations en plomb ou en acier galvanisé, chaudière au fioul et sa cuve, aucune isolation dans les murs. Amiante possible dans les dalles de sol, les conduits et les plaques de toiture d'annexes jusqu'en 1997. Une rénovation énergétique complète s'y chiffre, et elle vaut mieux dans un budget que dans une surprise.
1975 à 2000 : les premières réglementations thermiques
Après le choc pétrolier, l'isolation apparaît, souvent mince, en laine de verre dans les combles et parfois en doublage collé sur les murs. Menuiseries en PVC des années quatre-vingt-dix, premières VMC, chauffage électrique par convecteurs ou chaudière gaz. Ce que nous regardons : la ventilation, souvent insuffisante une fois les fenêtres changées, la condensation qui en résulte, les isolants tassés, les tableaux électriques de transition, les extensions et vérandas ajoutées depuis, et le sol, parce que cette génération a beaucoup construit sur les plateaux argileux de la grande couronne.
Après 2000 : le récent, et ses garanties
Réglementations thermiques successives, dalle sur terre-plein ou vide sanitaire, menuiseries double vitrage, VMC, chaudière à condensation ou pompe à chaleur. Les désordres sont d'une autre nature : fissures de retrait, défauts de mise en œuvre, évacuation des eaux pluviales mal raccordée, ventilation mal réglée, terrasses et garages sans pente. Une maison de moins de dix ans est couverte par la garantie décennale et, en principe, par une assurance dommages-ouvrage : nous vous disons ce qui en relève encore, et ce qu'il faut demander au vendeur, procès-verbal de réception et réserves compris.
Le sol
En Île-de-France, la question du sol n'est pas théorique.
Une grande partie des pavillons de la région est bâtie sur des argiles qui gonflent à la pluie et se rétractent en été. Dans certains secteurs s'ajoutent le gypse qui se dissout et d'anciennes carrières.
Le retrait-gonflement des argiles est la première cause de fissures sur les maisons individuelles de la région. Le phénomène ne se voit pas, mais ses effets, si : une fissure en escalier qui monte depuis un angle de baie, plus ouverte en septembre qu'en février, un plancher qui penche, une porte qui frotte à la fin de l'été. Nous relevons l'aléa à l'adresse dans chaque rapport, avec un extrait de la carte de Géorisques, et nous croisons ce que dit la carte avec ce que dit la maison. Les deux ne disent pas toujours la même chose, et c'est la maison qui a raison.
Chaque département a ses propres formations et ses propres pièges. Nous les avons documentés, sources à l'appui, pour les Yvelines, le Val-d'Oise, la Seine-et-Marne et l'Essonne. Quand une étude géotechnique se justifie avant de signer, nous le disons, et nous disons pourquoi.
Les autorisations
L'extension du fond, la véranda, les combles : qui a déclaré quoi ?
Les maisons vivent, s'agrandissent, se surélèvent. Pas toujours avec les papiers. Ce n'est pas un détail au moment d'acheter.
Une extension, une véranda, un garage transformé en chambre, des combles aménagés avec une fenêtre de toit, un abri de jardin de plus de cinq mètres carrés : chacun de ces travaux relève, selon sa surface et la commune, d'une déclaration préalable ou d'un permis de construire. Une construction jamais déclarée peut être régularisable, ou ne pas l'être, et c'est l'acheteur qui en hérite. Nous comparons ce que nous voyons avec les plans et les autorisations que le vendeur peut produire, nous notons les écarts, et nous vous renvoyons vers la mairie et votre notaire avant la signature. Nous regardons aussi la qualité de ce qui a été ajouté : une extension sans joint de dilatation sur un sol argileux est, en Île-de-France, une fissure annoncée.
Même logique pour l'assainissement. Si la maison n'est pas raccordée au tout-à-l'égout, le vendeur doit fournir un contrôle de l'installation individuelle daté de moins de trois ans, et une installation non conforme doit être remise aux normes par l'acheteur dans l'année qui suit la vente. C'est un poste qui se chiffre en milliers d'euros et qu'il faut connaître avant de faire une offre, pas après.
Le prix
Selon la surface, et seulement selon la surface.
399 € jusqu'à 70 m² de surface de plancher, 549 € de 70 à 150 m², 669 € de 150 à 250 m², 829 € au-delà. Le déplacement partout en Île-de-France et le rapport sous 48 heures ouvrées sont compris ; une intervention sous 72 heures coûte 50 € de plus. Le prix ne dépend ni de la commune, ni du prix de la maison, ni de ce que le rapport révèle. Le détail, avec un exemple de facture, est sur la page des tarifs, et un extrait de rapport est à feuilleter sur la page du rapport.
Questions fréquentes
Six questions d'acheteurs de maison.
Combien coûte l'expertise d'une maison avant achat ?
De 399 à 829 euros selon la surface de plancher : 399 euros jusqu'à 70 mètres carrés, 549 euros de 70 à 150, 669 euros de 150 à 250, 829 euros au-delà. Le déplacement partout en Île-de-France et le rapport sous 48 heures ouvrées sont compris. Une intervention en urgence, sous 72 heures, coûte 50 euros de plus. Le prix ne dépend ni de la commune, ni du prix de la maison, ni de ce que le rapport révèle.
Combien de temps dure l'expertise d'une maison ?
De une heure et demie à trois heures sur place, selon la surface, l'âge de la maison, la présence de combles, d'un sous-sol et de dépendances. Une maison prend plus de temps qu'un appartement parce que tout est à examiner : le terrain, les quatre façades, la couverture, la charpente, les réseaux et les annexes. Le rapport arrive ensuite sous 48 heures ouvrées.
L'expert monte-t-il sur le toit et dans les combles ?
Dans les combles, oui, dès qu'ils sont accessibles par une trappe ou un escalier : c'est là que se lisent l'état de la charpente, les traces d'infiltration, l'isolation et la ventilation. Sur le toit, non, jamais. La couverture s'examine depuis le sol, à la jumelle, depuis les fenêtres hautes quand c'est possible et depuis l'intérieur des combles. Ce qui n'a pas pu être vu est écrit « non vérifié » dans le rapport.
Une maison récente a-t-elle besoin d'une expertise ?
Moins qu'une maison ancienne, mais ce n'est pas zéro. Une maison de moins de dix ans est couverte par la garantie décennale du constructeur et, en général, par une assurance dommages-ouvrage. Encore faut-il savoir ce qui a été déclaré, ce qui a été réceptionné avec réserves et si les réserves ont été levées. Nous relevons les défauts de mise en œuvre, les fissures de retrait, les problèmes de ventilation et d'évacuation des eaux qui apparaissent dans les premières années, et nous vous disons ce qui relève encore de la garantie.
Que faire d'une extension ou d'une véranda sans autorisation ?
D'abord la repérer, ce que nous faisons en comparant ce que nous voyons aux plans et aux autorisations d'urbanisme que le vendeur peut fournir. Une construction sans déclaration préalable ni permis peut, selon les cas, être régularisée, ne pas l'être, ou exposer l'acheteur à une remise en état. Ce n'est pas nous qui tranchons, c'est la mairie et votre notaire. Notre rôle est de vous alerter avant la signature, pas après.
Faut-il une étude de sol avant d'acheter une maison en Île-de-France ?
Elle n'est pas obligatoire pour l'achat d'une maison déjà construite, contrairement à la vente d'un terrain à bâtir en zone d'aléa moyen ou fort. Elle devient utile quand la maison présente des fissures en escalier, se situe en aléa fort sur la carte de Géorisques, ou quand vous projetez une extension. Nous relevons l'aléa à l'adresse dans chaque rapport, avec un extrait de carte, et nous vous disons si une étude géotechnique se justifie avant de signer.
Le déroulé complet, le paiement et les documents à préparer sont sur notre page questions fréquentes.
Vous avez trouvé la maison ?
Faites-la regarder de la rue aux combles avant de signer. Rendez-vous sous 8 jours, sous 72 heures en urgence, rapport sous 48 heures ouvrées. De 399 à 829 € selon la surface, déplacement compris.