Expertise avant achat immobilier
L'expertise avant achat immobilier : savoir ce que vous achetez avant de signer
Un expert en bâtiment indépendant examine la maison ou l'appartement que vous visez, point par point, et vous dit dans quel état il est et ce que les travaux vont coûter. Avant le compromis, pas après.
Définition
Qu'est-ce qu'une expertise avant achat immobilier ?
C'est l'examen technique d'un bien par un professionnel du bâtiment, commandé par l'acheteur, avant qu'il ne s'engage. Rien à voir avec une estimation de prix, ni avec les diagnostics du vendeur.
Un examen du bâti, pas une estimation
L'expertise avant achat immobilier, qu'on appelle aussi expertise pré-achat, inspection avant achat ou audit technique, répond à une seule question : dans quel état est ce bien, et combien va coûter sa remise en état ? Un expert en bâtiment vient sur place, parcourt le bien de la rue aux combles, regarde ce qu'un acheteur ne sait pas regarder, mesure ce qu'il ne peut pas mesurer, et met tout par écrit avec des photos et des montants.
Elle ne dit pas si le prix demandé est le bon. Ça, c'est le travail de l'expert immobilier, qui évalue une valeur, ou celui de l'agent. Elle dit ce que vous allez devoir dépenser après la signature, et c'est souvent le chiffre qui manque pour savoir si le prix est le bon.
Commandée par l'acheteur, pour l'acheteur
C'est le point qui change tout. Les diagnostics du dossier de vente sont commandés et payés par le vendeur. L'agent immobilier est rémunéré à la vente. L'expert que vous mandatez n'a qu'un client, vous, et n'a aucun intérêt à ce que la vente se fasse ou ne se fasse pas. Chez nous, le contrat est signé avant la visite, il dit exactement ce qui sera vérifié, et nos experts ne vendent pas de travaux et ne recommandent aucune entreprise.
Ce que vous recevez
Un rapport, sous 48 heures ouvrées. Pour chacun des 25 points de contrôle, un état, des constats, des photos, les travaux à prévoir et leur coût estimé, classés par urgence. En tête, une synthèse d'une page avec notre avis d'ensemble : achat envisageable, à négocier, ou vigilance forte. Vous pouvez en feuilleter un extrait avant de nous appeler.
Pourquoi
Trente minutes de visite ne montrent pas une maison.
Une visite vous dit si vous vous voyez vivre là. Elle ne vous dit rien de la charpente, de ce qu'il y a derrière un enduit frais, ni de ce que va coûter l'hiver prochain.
Ce que l'acheteur ne peut pas voir
En visite, vous regardez la lumière, les volumes, la cuisine. C'est normal, c'est pour ça qu'on achète. Pendant ce temps, personne ne regarde la couverture depuis le trottoir d'en face, ne monte dans les combles, n'ouvre le tableau électrique, ne pose un testeur d'humidité au pied des murs ni ne cherche la fissure en escalier derrière la haie. Un vendeur bien conseillé repeint, rebouche, aère et allume toutes les lampes. Ce n'est pas de la malhonnêteté, c'est de la mise en vente. Mais le résultat est le même : ce que vous voyez est la version la plus flatteuse du bien.
Ce que ça coûte de ne pas savoir
Les postes qui font vraiment mal ne sont jamais dans la cuisine. Ce sont la toiture, la charpente, les fondations, l'humidité, l'électricité et le chauffage. Une couverture en fin de vie ou une charpente attaquée se chiffrent en dizaines de milliers d'euros, une installation électrique à refaire ou un traitement d'humidité en milliers, et aucun de ces montants n'apparaît sur l'annonce. Nos guides détaillent les ordres de grandeur pour une toiture, une fissure et l'humidité. Rapportés au prix de l'expertise, ces montants font vite leur démonstration.
Trois issues possibles, et les trois sont bonnes
Avec le rapport, il se passe l'une de ces trois choses. Le bien est sain et vous signez rassuré, avec un carnet d'entretien pour les dix prochaines années. Le bien a des défauts chiffrés et vous négociez, avec un document que le vendeur ne peut pas balayer d'un revers de main. Ou le bien cache quelque chose de sérieux et vous renoncez, avant d'avoir engagé le moindre euro de frais de notaire. Dans les trois cas, vous avez décidé en connaissance de cause. C'est le seul objectif.
Et le vice caché ?
Beaucoup d'acheteurs comptent sur la garantie des vices cachés pour se protéger après coup. C'est une protection réelle mais lente, coûteuse et incertaine : il faut prouver que le défaut existait, qu'il était indécelable, et que le vendeur ne l'ignorait pas si l'acte contient une clause d'exonération. Un défaut visible le jour de la vente n'est jamais un vice caché. L'expertise avant achat évite d'en arriver là. Notre guide sur le vice caché explique ce qui relève de la garantie et ce qui n'en relève pas.
Quand
Le bon moment, c'est avant le compromis.
La question qu'on nous pose le plus souvent. La réponse tient en une ligne : le plus tôt possible, et dans tous les cas avant que renoncer ne vous coûte quelque chose.
Avant l'offre
Le moment idéal. Vous savez ce que vous achetez avant d'annoncer un prix, et l'offre peut tenir compte des travaux. Le vendeur ou l'agence accepte presque toujours une contre-visite d'expertise.
Le plus confortableEntre l'offre et le compromis
Le cas le plus courant. L'offre est acceptée, le compromis n'est pas encore signé. Vous avez en général deux à quatre semaines : nous intervenons sous 8 jours, sous 72 heures en urgence.
Le plus fréquentPendant le délai de rétractation
Après la signature du compromis, la loi vous laisse dix jours pour vous rétracter sans motif. Une expertise en urgence dans ce délai vous laisse encore le choix.
Dix jours, pas un de plusAvec une condition suspensive
Si le compromis est signé et les dix jours passés, il reste la condition suspensive liée à l'expertise, à condition qu'elle ait été écrite dans l'acte. Parlez-en à votre notaire avant de signer.
À prévoir dans l'acteUn projet à distance, un bien très demandé, un compromis déjà daté : dites-le-nous au premier appel, nous adaptons le délai.
Le déroulé
De votre appel au rapport, en quatre temps.
Le premier contact
Vous nous décrivez le bien, par le formulaire ou par téléphone : maison ou appartement, surface, commune, date du compromis s'il y en a une. Nous vous annonçons le tarif, ferme, et nous vous rappelons dans la journée pour fixer le rendez-vous avec le vendeur ou l'agence. Vous recevez le contrat avant la visite. Il liste ce qui sera vérifié et ce qui ne le sera pas.
La visite d'expertise
Elle dure d'une à trois heures selon le bien. L'expert commence par l'extérieur : le terrain, la pente, les arbres, les façades et leurs fissures, la couverture depuis le sol et à la jumelle, les gouttières, les menuiseries, les clôtures, les annexes. Puis l'intérieur, pièce par pièce : les murs et les planchers, l'humidité au testeur, le tableau électrique, la plomberie, le chauffage, la ventilation, les conduits, l'isolation et les combles quand ils sont accessibles, le sous-sol. Pour un appartement, les parties communes, la toiture et les façades de l'immeuble, et la lecture des documents du syndic. Venez si vous le pouvez : l'expert vous montre ce qu'il voit, et le rapport se lit ensuite beaucoup mieux.
Le rapport, sous 48 heures ouvrées
Photos, constats, travaux à prévoir et chiffrage pour chacun des 25 postes, avec un degré d'urgence : à faire avant d'emménager, dans l'année, à surveiller. La synthèse tient sur une page. Ce qui n'a pas pu être vérifié, un comble fermé, une cave inaccessible, une toiture masquée, est écrit comme tel. « Non vérifié » protège l'acheteur autant que l'expert.
Et après
Le rapport vous appartient. Vous le montrez au vendeur pour négocier, à votre notaire pour rédiger une condition, à votre banque pour financer les travaux, à un artisan pour obtenir des devis précis. Nous restons joignables pour l'expliquer. Nous ne le transmettons à personne d'autre que vous.
Maison ou appartement
Ce n'est pas la même expertise, et ce n'est pas le même prix.
Une maison se paie seule. Un appartement se paie à plusieurs. Ça change ce qu'il faut regarder.
Pour une maison : tout est à vous, y compris les problèmes
Toiture, charpente, façades, fondations, réseaux, assainissement, dépendances : dans une maison, il n'y a pas de syndic pour partager la facture ni de fonds travaux pour l'anticiper. C'est le cas où l'expertise avant achat rapporte le plus, parce que les postes lourds sont tous là et tous pour vous. En Île-de-France s'ajoute une question que peu d'acheteurs se posent, celle du sol : une grande partie des pavillons de la région est bâtie sur des argiles qui gonflent et se rétractent, et sur d'anciennes carrières dans certains secteurs. Nous avons consacré une page à l'expertise d'une maison avant achat, et une à chaque département.
Pour un appartement : l'immeuble compte autant que le lot
L'appartement lui-même s'examine plus vite : humidité, électricité, plomberie, menuiseries, revêtements, ventilation. Les vraies dépenses à venir sont ailleurs, dans les parties communes : un ravalement, une toiture, des colonnes d'eau, une chaudière collective, un ascenseur. Elles arrivent sous forme d'appels de fonds, votés en assemblée générale, parfois des années après votre achat. L'expert regarde ce qui est accessible de l'immeuble, et vous dit quels documents demander au syndic et ce qu'il faut y lire : les trois derniers procès-verbaux, le carnet d'entretien, l'état daté, le montant du fonds travaux. L'expertise d'un appartement est établie sur devis et coûte moins cher qu'une maison.
Qui fait quoi
Expert en bâtiment, diagnostiqueur, agent, architecte : chacun sa question.
Autour d'un achat immobilier, plusieurs professionnels regardent le bien. Aucun ne regarde la même chose, et un seul travaille pour vous.
| Qui | Pour qui | La question à laquelle il répond | Ce qu'il ne fait pas |
|---|---|---|---|
| L'expert en bâtiment indépendant | Vous, l'acheteur | Dans quel état est le bien, et que vont coûter les travaux ? | Estimer la valeur, vendre des travaux |
| Le diagnostiqueur | Le vendeur | Le bien est-il conforme aux obligations réglementaires ? | Regarder la toiture, la structure, l'humidité, chiffrer |
| L'agent immobilier | Le vendeur, le plus souvent | À quel prix ce bien se vend-il, et à qui ? | Examiner techniquement le bâti |
| L'expert immobilier | Une banque, un notaire, un tribunal | Combien vaut ce bien ? | Détailler l'état et les travaux |
| L'architecte ou le bureau d'études | Vous, après l'achat | Comment transformer, agrandir, reprendre une structure ? | Passer en revue les 25 postes d'une visite d'achat |
| L'entreprise de travaux | Elle-même | Que peut-on vous vendre ? | Être neutre |
Le détail des diagnostics obligatoires face à l'expertise, poste par poste, est sur la page des 25 points.
Le prix
De 399 à 829 € pour une maison, connu d'avance.
Nos honoraires dépendent de la surface de plancher, et de rien d'autre. Ni du prix du bien, ni de la commune, ni de ce que le rapport va révéler.
La grille
399 € jusqu'à 70 m² de surface de plancher, 549 € de 70 à 150 m², 669 € de 150 à 250 m², 829 € au-delà. Le déplacement partout en Île-de-France et le rapport sous 48 heures ouvrées sont compris. Une intervention en urgence, sous 72 heures, coûte 50 € de plus. Un appartement est établi sur devis, et revient moins cher qu'une maison de même surface. Tout est détaillé sur la page des tarifs, avec un exemple de facture.
Ce que ça représente
Sur une maison de 120 m² en Île-de-France, l'expertise coûte 549 €, soit en général un peu plus d'un millième du prix du bien, et à peu près ce que coûte une journée de déménageurs. En face, le premier poste de travaux non détecté se chiffre rarement en dessous de quelques milliers d'euros. Nous n'avons pas besoin d'insister.
Ce que coûte une expertise avant achat ailleurs
Sur le marché français, les prix vont d'environ 300 € à plus de 1 500 € selon la surface, la région, l'étendue de la mission et le statut de l'intervenant. Les écarts viennent surtout de ce qui est compris ou non : le déplacement, le chiffrage des travaux, le délai de remise du rapport, la disponibilité après coup. Comparez la mission avant de comparer le prix.
En Île-de-France
Le sol change d'un département à l'autre. Notre regard aussi.
Nous intervenons dans toute l'Île-de-France, déplacement compris, et dans les régions voisines sur demande. Chaque département a ses pièges : nous les avons documentés, sources à l'appui.
Dans les Yvelines, l'argile à meulières qui fait le charme des villas de la boucle de Seine est aussi celle qui fissure leurs murs, et 95 communes sont concernées par d'anciennes carrières. Dans le Val-d'Oise, le gypse se dissout sous certains coteaux et les plateaux argileux bougent avec les saisons. En Seine-et-Marne, le plus vaste département de la région, les sinistres sécheresse se comptent par milliers et la Marne comme le Loing sortent de leur lit. Dans l'Essonne, les pavillons des années soixante à quatre-vingt dominent, avec leurs installations d'origine et leurs extensions successives. Chacune de ces pages dit ce que nous regardons en plus, et pourquoi.
Paris et la petite couronne, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne, sont couverts aux mêmes conditions. Le déplacement est compris partout en Île-de-France : ni frais kilométriques, ni majoration d'éloignement.
En toute transparence
Ce qu'une expertise avant achat ne peut pas faire.
Elle est visuelle et non destructive. C'est sa force, parce qu'elle se fait chez un vendeur qui n'a rien à réparer, et sa limite, parce que certaines réponses demandent d'ouvrir, de sonder ou de prélever.
Questions fréquentes
Huit questions sur l'expertise avant achat immobilier.
Une expertise avant achat immobilier est-elle obligatoire ?
Non. Aucune loi ne l'impose, contrairement aux diagnostics que le vendeur doit fournir. C'est une démarche volontaire de l'acheteur, comme faire examiner une voiture d'occasion par un garagiste avant de la payer. Elle est courante dans d'autres pays, où la visite d'un inspecteur en bâtiment fait partie de tout achat, et elle se répand en France depuis une dizaine d'années.
Combien coûte une expertise avant achat immobilier ?
Chez nous, de 399 à 829 euros pour une maison selon sa surface de plancher : 399 euros jusqu'à 70 mètres carrés, 549 euros de 70 à 150, 669 euros de 150 à 250, 829 euros au-delà. Le déplacement en Île-de-France et le rapport sous 48 heures ouvrées sont compris, une intervention en urgence coûte 50 euros de plus. Un appartement, plus rapide à examiner, est établi sur devis. Sur le marché, les prix vont d'environ 300 à plus de 1 500 euros selon la surface, la région et l'étendue de la mission.
L'expertise avant achat remplace-t-elle les diagnostics obligatoires ?
Non, elle les complète. Les diagnostics du dossier de vente répondent à des questions réglementaires précises : présence d'amiante, de plomb, de termites, performance énergétique, sécurité des installations de gaz et d'électricité de plus de quinze ans, risques à l'adresse. Aucun ne regarde la toiture, la charpente, les fissures, l'humidité, les planchers ou les parties communes, et aucun ne chiffre le moindre travail. C'est exactement ce que fait l'expertise.
Peut-on faire l'expertise après avoir signé le compromis ?
Oui, mais dans une fenêtre étroite. Après la signature d'un compromis ou d'une promesse, vous disposez d'un délai de rétractation de dix jours pendant lequel vous pouvez renoncer sans motif ni pénalité. Une expertise réalisée dans ce délai vous laisse le choix. Passé les dix jours, seule une condition suspensive prévue dans l'acte vous permet encore de vous retirer sur la base du rapport. Le plus confortable reste de faire venir l'expert avant l'offre, ou entre l'offre acceptée et le compromis.
Le vendeur peut-il refuser la visite de l'expert ?
Il le peut, comme il peut refuser une contre-visite, mais c'est rare et cela vous renseigne. La visite d'expertise se fixe avec le vendeur ou l'agence, à une heure convenue, et dure d'une à trois heures. Elle est visuelle et non destructive : rien n'est démonté ni percé. Un vendeur qui n'a rien à cacher n'a aucune raison de s'y opposer, et la plupart y voient au contraire la marque d'un acheteur sérieux.
Que contient le rapport d'expertise avant achat ?
Pour chacun des 25 points examinés, un état, des constats écrits, des photos, les travaux à prévoir et une estimation de leur coût, avec un degré d'urgence. Une synthèse d'une page ouvre le rapport et donne notre avis d'ensemble : achat envisageable, à négocier, ou vigilance forte. Ce qui n'a pas pu être vérifié le jour de la visite est écrit comme tel. Le rapport vous appartient : vous pouvez le montrer au vendeur, à votre notaire, à votre banque ou à un artisan.
Une expertise avant achat permet-elle de négocier le prix ?
C'est son usage le plus fréquent. Un rapport qui chiffre poste par poste les travaux à prévoir remplace une impression vague par une somme documentée, et une somme documentée se discute. Nous ne participons pas à la négociation et nous ne donnons pas d'avis sur le prix du bien, qui n'est pas notre métier. Nous vous donnons les faits et les montants ; ce que vous en faites avec le vendeur vous appartient.
Quelle est la différence entre un expert en bâtiment et un expert immobilier ?
L'expert immobilier évalue la valeur d'un bien : il produit une estimation, souvent pour une banque, une succession ou un divorce. L'expert en bâtiment examine l'état physique de la construction : structure, toiture, humidité, équipements, et ce que coûtera leur remise en état. Pour une expertise avant achat, c'est le second qu'il vous faut. Chez BVE Expertise, nos experts viennent du génie civil, du génie climatique, du bâtiment tous corps d'état et de l'expertise après sinistre.
Le paiement, la présence le jour de la visite et les documents à préparer sont détaillés sur notre page questions fréquentes.
Vous avez trouvé le bien ?
Faites-le regarder avant de signer. Rendez-vous sous 8 jours, sous 72 heures en urgence, rapport sous 48 heures ouvrées. De 399 à 829 € selon la surface, déplacement compris en Île-de-France.