Yvelines · Département 78
Expert bâtiment dans les Yvelines : ce qu'il y a sous les maisons du 78
Une argile qui gonfle et se rétracte, d'anciennes carrières sous 95 communes, des caves en bord de Seine. Le 78 a ses pièges à lui, et aucun ne se voit pendant une visite de trente minutes.
Le sol
L'argile des Yvelines, première cause de fissures.
Dans ce département, la question du sol n'est pas théorique. Elle a été mesurée, cartographiée et chiffrée, et le résultat explique une grande partie des fissures que nous relevons entre Mantes et Rambouillet.
Ce que le BRGM a mesuré dans le 78
Le retrait-gonflement des argiles, c'est un terrain qui perd du volume en séchant et le reprend à la pluie. Les fondations d'une maison ne descendent pas toutes à la même profondeur et ne suivent donc pas ce mouvement au même rythme : c'est cet écart, et non le mouvement lui-même, qui ouvre les murs. Le BRGM a cartographié ce phénomène dans les Yvelines dans un rapport d'août 2005. Sur les 2 278 kilomètres carrés d'affleurements géologiques du département, 8,54 % sont classés en aléa fort, 20,10 % en aléa moyen, 38,55 % en aléa faible et 32,81 % en aléa nul à négligeable.
Le même rapport recensait 3 813 sinistres sécheresse déclarés, dont 3 724 localisés dans 131 communes, sur les 262 que comptait alors le département. Il plaçait les Yvelines au deuxième rang national pour le coût cumulé des sinistres indemnisés. C'est beaucoup. Ce n'est pas une raison de renoncer à acheter dans le 78, c'est une raison de ne jamais y traiter une fissure par-dessus la jambe.
L'argile à meulières : la pierre et le problème
Voici le détail le plus utile, et le plus ironique. Près de 46 % des sinistres localisés par le BRGM se trouvent sur une seule formation, l'argile à meulières de Montmorency. Or c'est de cette formation que vient la meulière, cette pierre caverneuse qui fait le charme des maisons de la boucle de Seine. Les blocs de meulière y sont noyés, dit le rapport, dans une argile kaolinique ferrugineuse, rougeâtre ou grise. Le BRGM y mesure en moyenne 61 % de kaolinite, qui ne bouge guère, mais aussi 36 % de montmorillonite, qui est justement le minéral qui gonfle le plus. La pierre des murs et l'argile qui les fissure sortent du même terrain.
Cette formation mesure de deux à six mètres d'épaisseur, de façon très irrégulière, et elle est souvent recouverte de limons des plateaux, qui portent à eux seuls 13 % des sinistres recensés. À noter, car c'est contre-intuitif : le BRGM ne la classe qu'en susceptibilité moyenne, et elle ne figure donc pas parmi les six formations en aléa fort. Elle concentre pourtant le plus grand nombre de sinistres du département. Conséquence concrète pour un acheteur : deux maisons voisines, dans la même rue, peuvent ne pas réagir de la même manière. L'adresse ne suffit pas, il faut regarder la maison.
Où les sinistres se produisent réellement
Le BRGM note que les sinistres se situent le plus souvent sur les versants des vallées et sur le rebord des plateaux, là où la couche de limons s'amincit et où l'argile se rapproche de la surface. Traduit en visite : une maison sur un terrain en pente, en bordure de plateau, avec de grands arbres proches et une gouttière qui déverse au pied du mur, réunit les conditions. Une maison au milieu d'un plateau limoneux plat les réunit beaucoup moins.
Sur une meulière yvelinoise, un désordre de sol se lit d'abord dans les joints : la fissure suit le mortier, contourne les blocs et dessine un escalier qui monte depuis un angle de baie. Elle se retrouve souvent en vis-à-vis à l'intérieur, derrière le papier peint, et son ouverture n'est pas la même en février et en septembre. À l'inverse, un faïençage de crépi récent, une microfissure d'enduit ou une lézarde ancienne rebouchée et repeinte ne disent rien du terrain. Nous écrivons aussi cela, parce que c'est souvent ce que l'acheteur avait le plus besoin d'entendre. Notre guide sur les fissures de maison montre à quoi ressemble chaque famille.
Les six formations classées en aléa fort
Le BRGM en retient six dans le département, sur les vingt-deux formations argileuses ou marneuses qui y affleurent. Par ordre de surface, les marnes ludiennes, de loin les plus étendues avec environ 95 kilomètres carrés, que le rapport situe sur les feuilles géologiques de Houdan, de Rambouillet et de Dourdan, c'est-à-dire l'ouest et le sud du département. Puis le calcaire de Sannois et l'argile verte de Romainville indifférenciés, environ 56 kilomètres carrés, les marnes à huîtres, environ 21, les argiles plastiques et fausses glaises, environ 20, l'argile verte de Romainville seule, et enfin les marnes supragypseuses, moins d'un kilomètre carré. Si le terrain qui vous intéresse est sur l'une d'elles, une étude de sol coûte quelques centaines d'euros et vaut souvent mieux qu'une nuit blanche.
Sources : BRGM, Cartographie de l'aléa retrait-gonflement des sols argileux dans le département des Yvelines, rapport RP-53074-FR, août 2005 · Géorisques, carte d'exposition au retrait-gonflement des argiles
Le sous-sol
Les anciennes carrières : 95 communes, et Géorisques ne répondra pas.
C'est la particularité yvelinoise la moins connue des acheteurs, et celle qui surprend le plus quand nous l'expliquons sur le trottoir.
Ce qui a été extrait sous les maisons
De nombreuses communes du département ont été exploitées en sous-sol pour du calcaire, de la craie, du gypse et de la marne. La préfecture recense 95 communes concernées par le risque lié à ces anciennes carrières, selon un périmètre approuvé par arrêté préfectoral du 5 août 1986. Cela représente plus d'un tiers des communes du 78, un compte que l'Institut Paris Région recoupe de son côté en dénombrant 94 communes yvelinoises sous-minées sur 259. À l'échelle de la grande couronne, Yvelines, Essonne et Val-d'Oise réunis, le même institut chiffre à 1 430 hectares les surfaces sous-minées recensées.
Deux mécanismes provoquent les désordres : le débouchage d'un puits d'accès mal comblé, et la montée de cloche de fontis, c'est-à-dire un vide souterrain qui progresse vers la surface par ruptures successives des terrains, jusqu'à percer. Il faut y ajouter la dissolution du gypse, présent dans les masses et marnes du gypse, que le BRGM signale comme responsable d'affaissements et d'effondrements dans le département.
Les secteurs couverts par un plan de prévention
Plusieurs plans de prévention ont été approuvés secteur par secteur, et les dates valent la peine d'être connues : le massif de l'Hautil le 26 décembre 1995, Conflans-Sainte-Honorine et Louveciennes le 30 décembre 2011, Bougival le 14 novembre 2012 puis modifié en février 2017, La Celle-Saint-Cloud le 29 octobre 2015, Marly-le-Roi et Port-Marly le 15 avril 2019, Chavenay et Feucherolles le 27 octobre 2023, Follainville-Dennemont le 28 novembre 2024. Si le bien que vous visez est dans l'un de ces périmètres, le règlement s'impose au permis de construire comme aux travaux, et l'assurance en tient compte.
Le réflexe à avoir, et il n'est pas celui qu'on croit
La base nationale des cavités consultable sur Géorisques ne couvre pas les Yvelines. C'est l'Inspection générale des carrières des Yvelines, de l'Essonne et du Val-d'Oise qui centralise la connaissance des vides souterrains et établit les cartographies de zones sous-minées. Pour une adresse précise, la mairie et cette inspection sont les bons interlocuteurs, et l'état des risques que le vendeur doit vous remettre dès la première visite doit le mentionner.
Nous, nous ne sondons pas le sol : notre expertise est visuelle. En revanche nous lisons les signes en surface, nous vérifions que le sujet a été traité dans le dossier de vente, et nous vous disons clairement quand un bureau d'études doit prendre le relais avant la signature.
Sources : Préfecture des Yvelines, le risque mouvements de terrain · Institut Paris Région, les anciennes carrières souterraines en Île-de-France · Géorisques, inventaire des cavités souterraines, qui précise que les données des départements 75, 78, 91, 92, 93, 94 et 95 ne sont pas diffusées sur le portail et relèvent des inspections générales des carrières
L'eau
La Seine, l'Oise, et ce qu'elles font aux caves.
Le fleuve traverse tout le nord du département en grands méandres, et l'Oise le rejoint à Conflans-Sainte-Honorine. Cinquante-sept communes yvelinoises vivent avec ce voisinage.
Poste 12 · Humidité
Une cave fraîche n'est pas une cave malade.
À quelques centaines de mètres de la Seine, une cave enterrée est humide, et elle le restera. Ce qui nous intéresse, c'est de savoir si cette humidité reste en bas ou si elle monte dans les murs du rez-de-chaussée.
Le PPRI de la vallée de la Seine et de l'Oise
Prescrit par arrêté préfectoral du 28 juillet 1998 et approuvé le 30 juin 2007, il couvre 57 communes des Yvelines situées entre Carrières-sur-Seine et Port-Villez : Achères, Sartrouville, Chatou, Croissy-sur-Seine, Conflans-Sainte-Honorine, Poissy, Triel-sur-Seine, Les Mureaux, Mantes-la-Jolie ou encore Bonnières-sur-Seine en font partie. La crue retenue comme référence est celle de 1910, d'occurrence centennale, dont les repères posés sur certains bâtiments après la catastrophe rappellent encore le niveau.
Pour un acheteur, cela se traduit par trois choses très concrètes. Le règlement du plan limite ce qui peut être construit, surélevé ou aménagé sur la parcelle, ce qui peut tuer un projet d'extension. L'état des risques remis par le vendeur doit le mentionner. Et une cave ou un sous-sol aménagé en pièce de vie dans ce périmètre est une décision qui se discute, pas un mètre carré gratuit.
Ce que nous regardons dans une cave yvelinoise
La hauteur à laquelle s'arrête la trace sur le mur, car elle raconte le niveau atteint par l'eau ou par les remontées. Les efflorescences blanches, ce salpêtre qui cristallise quand l'eau s'évapore à travers le mur. L'état du plancher bas et des about de solives quand la construction est ancienne. La présence d'une ventilation, même sommaire, et d'une pompe de relevage. L'odeur, enfin, qui ne trompe pas sur l'ancienneté du phénomène.
Disons-le franchement : dans une maison de Croissy ou de Villennes, une cave un peu humide est banale et ne coûte rien à vivre. Ce qui coûte, c'est un cuvelage mal fait, une cave transformée en chambre sans traitement, ou une humidité qui a déjà atteint le plancher du rez-de-chaussée. Notre guide sur l'humidité dans une maison détaille comment nous faisons la différence.
Le bâti
Quatre Yvelines, quatre façons de construire.
Entre une villa de la boucle de Seine, un appartement du quartier Saint-Louis, une maison de bourg du Mantois et un pavillon de 1978, le même budget de travaux ne couvre pas du tout les mêmes postes.
La boucle de Seine
Le Vésinet, Chatou, Croissy, Maisons-Laffitte.
Des maisons de meulière et de brique de la fin du dix-neuvième et du début du vingtième, sous des toitures découpées. Très belles, très charmantes, et très riches en points de faiblesse.
Les villas de la boucle de Seine
Sur ce bâti, nous regardons en priorité le soubassement et la cave semi-enterrée, la zinguerie, les noues et les raccords des toitures à plusieurs pans, les lucarnes, et les menuiseries bois d'origine. Une toiture d'ardoise très découpée multiplie les points d'entrée d'eau, et ces maisons n'ont presque jamais d'écran de sous-toiture : la moindre ardoise déplacée se voit vite à l'intérieur. Nous décrivons ces points d'entrée dans notre guide sur la toiture.
Un point propre au Vésinet mérite d'être connu avant de faire une offre : les lacs, rivières et pelouses de la commune sont classés au titre des sites, certains depuis 1934, d'autres depuis 1983, et la ville est site patrimonial remarquable depuis 2018. Une part considérable de son territoire est protégée, ce qui encadre sévèrement ce que vous pourrez modifier à l'extérieur.
Versailles et Saint-Germain-en-Laye
Le centre historique de Versailles est secteur sauvegardé depuis le 6 mars 1973, aujourd'hui site patrimonial remarquable, et couvre environ 250 hectares avec les quartiers Notre-Dame et Saint-Louis. Il est régi par un plan de sauvegarde et de mise en valeur, dont la dernière modification date du 15 décembre 2022, qui remplace le plan local d'urbanisme dans ce périmètre et qui est le seul document capable de protéger jusqu'à l'intérieur des immeubles. Autrement dit : remplacer des fenêtres, refaire une toiture ou modifier une façade n'y est pas un choix libre.
Pour un appartement ancien dans ce périmètre, la conséquence est concrète : un ravalement, une réfection de toiture ou un changement de menuiseries ne se décident pas librement, ils suivent ce que le plan prescrit. Avant de faire une offre, lisez les procès-verbaux d'assemblée générale et cherchez-y les travaux votés, reportés ou seulement évoqués.
Le Mantois et la vallée de la Mauldre
À l'ouest, les prix changent d'échelle : autour de 2 180 euros le mètre carré pour une maison à Limay et 2 290 à Mantes-la-Jolie, contre environ 7 350 à Versailles. Bonne nouvelle pour un budget, mais attention à l'arithmétique : sur un bien à 250 000 euros, une toiture à refaire à 20 000 euros pèse proportionnellement trois fois plus que sur un bien à 750 000. C'est précisément là qu'une erreur ne se rattrape pas.
Le bâti y est souvent ancien, en maisons de bourg mitoyennes. Le BRGM décrit ce secteur comme des plateaux crayeux aux sols riches, découpés par la Mauldre et la Vaucouleurs. La Mauldre a d'ailleurs son propre plan de prévention du risque d'inondation, prescrit le 12 décembre 2002 et approuvé le 18 septembre 2006 ; la notice du plan de la Seine précise qu'Épône, Nézel et La Falaise relèvent des deux à la fois. Mitoyenneté, pignons, murs de clôture anciens, chauffage vieillissant : ce sont nos points d'attention habituels dans ce secteur.
Le sud : Rambouillet, Chevreuse, le Hurepoix
Les forêts couvrent environ 30 % de la superficie du département, note le rapport du BRGM cité plus haut, réparties entre Rambouillet, Saint-Germain, Marly, Versailles, Rosny et le bois de l'Hautil ; la plus vaste, la forêt domaniale de Rambouillet et ses quelque 14 000 hectares, est dans ce secteur. Cinquante-cinq communes des Yvelines et de l'Essonne forment le parc naturel régional de la Haute Vallée de Chevreuse. Le bâti est plus rural, plus ancien, et le sol y est à surveiller : les marnes ludiennes, formation la plus étendue des six classées en aléa fort, figurent sur la feuille géologique de Rambouillet.
Les pavillons de 1971 à 1990, 35 % du parc yvelinois
C'est la catégorie la plus courante et la moins commentée. Selon l'INSEE, 35,2 % des résidences principales des Yvelines construites avant 2021 l'ont été entre 1971 et 1990, et 40,4 % des logements du département sont des maisons. Sur ces pavillons, les sujets sont toujours les mêmes : isolation d'origine devenue insuffisante, menuiseries de première génération, tableau électrique à reprendre, chaudière en fin de course, et parfois des matériaux susceptibles de contenir de l'amiante. Rien de dramatique pris un par un, mais l'addition mérite d'être faite avant l'offre, pas après.
Sources : INSEE, dossier complet du département des Yvelines · Ville de Versailles, plan de sauvegarde et de mise en valeur · Société d'histoire du Vésinet, le site patrimonial remarquable et Société d'initiatives et de défense du site du Vésinet, les textes qui protègent la commune, deux associations locales de sauvegarde · Fédération des parcs naturels régionaux, Haute Vallée de Chevreuse
Les chiffres
Un mètre carré yvelinois vaut de 2 180 à 7 350 euros.
Le département va du simple au triple d'une commune à l'autre. Notre honoraire, lui, ne bouge pas avec l'adresse.
Le prix moyen dans les Yvelines
Tous types de biens anciens confondus, à l'échelle du département, en septembre 2026.
Efficity, septembre 2026L'écart entre communes, pour une maison
De Limay, parmi les moins chères, à Versailles, la plus chère. Poissy se situe autour de 3 770 et Mantes-la-Jolie autour de 2 290.
Efficity, septembre 2026, maisons anciennesUne toiture à refaire, où que ce soit
Le même chantier pèse 2,7 % d'un bien à 750 000 € et 8 % d'un bien à 250 000 €.
Ordre de grandeur de marchéNotre honoraire, quelle que soit la commune
399 € jusqu'à 70 m², 549 € de 70 à 150, 669 € de 150 à 250, 829 € au-delà, sur la surface de plancher. Urgence 50 €.
Voir la grille sur notre page tarifsSources : Efficity, prix au mètre carré dans les Yvelines, et les fiches communales du même site pour Versailles, Poissy, Mantes-la-Jolie et Limay. Données de septembre 2026, établies à partir de la base DGFiP, données à titre indicatif : un prix de marché bouge, et il ne dit rien de l'état du bien.
Un exemple pour fixer les idées. Une maison de 120 mètres carrés à Poissy, au prix moyen de la commune, représente environ 450 000 euros. Notre honoraire de 549 euros y pèse un peu plus d'un millième, quand une charpente à reprendre ou une cave qui remonte dans les murs pèsent trente à cinquante fois cela.
Notre intervention dans le 78
Notre visite dans le 78, l'argile en tête de liste.
Nous parcourons le bien avec vous, nous expliquons au fur et à mesure, et vous recevez le rapport sous 48 heures ouvrées. Le détail de la méthode est sur notre page l'expertise, et un extrait réel sur la page le rapport.
Aucun travaux ne nous rapporte quoi que ce soit et nous ne renvoyons vers aucune entreprise. C'est pour cela qu'il nous arrive de terminer une visite en disant qu'il n'y a rien à entreprendre dans l'immédiat.
Nos limites
Ce qu'un examen visuel ne tranchera pas ici.
Trois situations reviennent souvent ici, et dans les trois cas nous vous le disons dès la visite plutôt que de laisser le doute dans le rapport.
Un dernier réflexe, gratuit et souvent oublié : le vendeur doit vous remettre l'état des risques dès la première visite. Il indique les plans de prévention qui s'appliquent à la parcelle, donc l'inondation, les mouvements de terrain et le retrait-gonflement. Demandez-le, lisez-le, et apportez-le le jour de notre passage. Un désordre visible avant la signature n'est pas un vice caché, sujet que nous traitons dans notre guide sur le vice caché.
Vous achetez de l'autre côté de la Seine ou plus au sud ? Nous intervenons aussi dans les départements limitrophes, avec les mêmes tarifs et le même déplacement compris : le Val-d'Oise et l'Essonne. Et si vous préparez votre visite seul, nos conseils avant achat vous donneront la liste de ce qu'il faut regarder.
Questions fréquentes
Sept questions d'acheteurs yvelinois.
Venez-vous jusqu'à Rambouillet ou à Bonnières sans supplément ?
Oui, et sans supplément. Nous couvrons les 259 communes du département, du Mantois au Hurepoix et de la boucle de Seine à la forêt de Rambouillet. Le déplacement est inclus dans nos honoraires partout en Île-de-France : ni frais kilométriques, ni majoration d'éloignement, ni tarif différent selon la commune. Seule la surface de plancher fait varier le prix.
Sur quelle base calculez-vous vos honoraires ?
Sur la seule surface de plancher, jamais sur le prix du bien ni sur la commune : 399 euros jusqu'à 70 mètres carrés, 549 euros de 70 à 150, 669 euros de 150 à 250, 829 euros au-delà, déplacement compris en Île-de-France. Une intervention en urgence coûte 50 euros de plus. Un appartement, plus rapide à examiner, est établi sur devis et revient moins cher. Le rapport arrive sous 48 heures ouvrées. Sur une maison de 120 mètres carrés à Poissy, cela représente un peu plus d'un millième de ce que vous payez.
Les Yvelines sont-elles vraiment un département à risque pour les fissures ?
Le BRGM a cartographié l'aléa retrait-gonflement des argiles dans le département en 2005. Sur 2 278 kilomètres carrés d'affleurements, 8,54 pour cent sont classés en aléa fort et 20,10 pour cent en aléa moyen. Le rapport recensait 3 813 sinistres sécheresse déclarés et plaçait alors les Yvelines au deuxième rang national pour le coût cumulé des sinistres indemnisés. Un classement départemental ne dit pourtant rien d'une maison précise. Il dit seulement qu'ici, une fissure de façade ne se repeint pas avant d'avoir été comprise.
Les Yvelines sont-elles sous-minées, et où le vérifier ?
Plus d'un tiers du département l'est : la préfecture recense 95 communes concernées par d'anciennes carrières souterraines, selon un périmètre approuvé par arrêté préfectoral du 5 août 1986. Ne comptez pas sur la carte des cavités de Géorisques, qui ne publie rien pour le 78. La cartographie des zones sous-minées est tenue par l'inspection générale des carrières compétente pour les Yvelines, l'Essonne et le Val-d'Oise. Commencez donc par la mairie, puis par l'état des risques que le vendeur doit vous remettre dès la première visite.
Une cave humide en bord de Seine, à Poissy ou à Chatou, est-ce grave ?
Pas en soi. Une cave enterrée à quelques centaines de mètres de la Seine est fraîche et humide, c'est normal et cela ne se corrige pas. Ce qui compte est ce qui se passe au-dessus : la trace monte-t-elle dans le mur du rez-de-chaussée, le plancher bas est-il touché, la ventilation existe-t-elle, la cave a-t-elle été aménagée en pièce de vie sans traitement. Une cave saine et humide se vit très bien. Une cave transformée en chambre se paie.
Faut-il une expertise pour un appartement à Versailles ou à Saint-Germain-en-Laye ?
Elle est souvent plus utile qu'on ne le croit, parce que l'essentiel des dépenses à venir n'est pas dans l'appartement mais dans l'immeuble : toiture, façades, colonnes, chauffage collectif. Dans le périmètre du plan de sauvegarde versaillais s'ajoute une contrainte que peu d'acheteurs anticipent, puisqu'un ravalement, une réfection de toiture ou un changement de menuiseries y suivent des prescriptions précises et coûtent donc plus cher qu'ailleurs. Nous regardons le lot, les parties communes accessibles, et vous repartez avec la liste exacte des travaux votés ou repoussés à retrouver dans les procès-verbaux d'assemblée. L'expertise d'un appartement est établie sur devis et coûte moins cher qu'une maison.
Montez-vous sur le toit pendant l'expertise ?
Non, jamais. Une couverture d'ardoise à plusieurs pans comme on en voit au Vésinet ou à Maisons-Laffitte s'examine depuis le sol, à la jumelle, depuis les fenêtres hautes des maisons voisines quand c'est possible, et depuis l'intérieur des combles. Nous ne déposons aucune ardoise et aucun élément de zinguerie, et nous ne sondons pas le terrain. Une noue ou une rive que nous n'avons pas pu voir est écrite « non vérifiée » dans le rapport : elle n'est jamais présentée comme saine. Quand l'enjeu le justifie, nous vous disons quel professionnel faire monter avant que vous signiez.
Le déroulé de la visite, le paiement et les délais sont détaillés sur notre page questions fréquentes.
Vous achetez dans les Yvelines ?
Nous venons regarder, expliquer et chiffrer, avec le sol et le sous-sol du 78 en tête. Rapport sous 48 heures ouvrées, de 399 à 829 € selon la surface, déplacement compris.